[천자만필] 국민이 원하는 부동산 정책의 방향

곽준엽 시사유튜버(대한민국 청아대)

최근 정부는 집값 안정을 위해 대출 규제와 세제 강화, 각종 거래 제한 조치를 잇달아 내놓고 있다. 시장 과열을 막겠다는 취지는 이해할 수 있다. 그러나 부동산 시장은 의지만으로 움직이지 않는다. 공급과 수요라는 기본 원리를 외면한 채 규제만 앞세운 정책은 결국 한계를 드러낼 수밖에 없다.

이재명 대통령은 최근 기자회견에서 서울 집값 상승의 원인으로 전 정부 시절의 공급 부족과 정책적 판단을 지목했다. 과거 정책이 현재 시장에 영향을 미친다는 점은 부인하기 어렵다. 주택 공급은 수년의 시차를 두고 시장에 반영되기 때문이다.

그러나 집권 이후의 부동산 정책 평가까지 모두 전 정부 탓으로 돌리는 것은 책임 있는 국정 운영의 자세라고 보기 어렵다. 국민이 궁금해하는 것은 과거의 책임 공방이 아니라 지금 정부가 어떤 해법을 제시하고 있느냐다. 정부가 시장 불안을 인정하면서도 원인을 과거에서만 찾는다면 정책 신뢰는 오히려 약해질 수밖에 없다.

집을 사려는 실수요자들은 강화된 대출 규제로 자금 마련에 어려움을 겪고 있고, 다주택 규제와 각종 세금 부담은 시장의 정상적인 거래를 위축시키고 있다. 거래가 줄어들면 가격이 안정될 것이라는 기대와 달리 매물 부족이 심화되면서 가격 상승 압력이 커지는 현상도 나타나고 있다.

더 큰 문제는 정책의 예측 가능성이 떨어진다는 점이다. 시장은 정부의 의도보다 신호에 민감하게 반응한다. 규제가 강화될 때마다 추가 규제를 우려한 수요가 몰리고, 규제가 완화될 것이라는 기대가 생기면 다시 시장이 출렁인다. 정책이 일관성을 잃으면 실수요자는 불안해지고 투자자는 관망하게 된다. 결국 시장 전체의 불확실성만 커진다.

주택 문제의 근본 해법은 공급 확대에 있다. 재건축·재개발 절차를 합리적으로 개선하고, 신규 택지와 도심 공급을 지속적으로 늘려야 한다. 특히 서울과 수도권처럼 수요가 집중된 지역에서는 충분한 주택 공급 계획이 시장에 신뢰를 줘야 한다. 공급 확대 없이 규제만으로 가격을 억누르려 했던 과거 정부들의 정책이 기대만큼 성과를 거두지 못했던 이유도 여기에 있다.

부동산 정책은 국민의 자산과 삶에 직접적인 영향을 미친다. 그래서 더욱 현실적이어야 한다. 시장을 통제의 대상으로 보기보다 정상적으로 작동하도록 만드는 것이 정부의 역할이다. 집값을 잡겠다는 의지만으로는 부족하다. 국민이 원하는 것은 끝없는 규제가 아니라 안정적인 주거 환경과 예측 가능한 시장이다. 과거를 탓하는 데 머물 것이 아니라 현재의 정책을 점검하고 수정하는 것이 정부의 책무다.

곽준엽 시사유튜버(대한민국 청아대)