한국주택금융공사(HF)의 청년 전세 특례보증은 소득이 없는 대학생이나 취업준비생에게도 열려 있다. 소득과 부채 상황에 따라 보증액은 다르지만 기본적인 조건이 맞으면 보증을 내준다.
하지만 올 들어 보증 건수와 금액이 급감하고 있다. 소형 아파트와 오피스텔의 신규 전세 거래가 줄고 전세대출도 감소하고 있기 때문이다. 정부가 전세대출을 집값 상승의 원인이라고 보고 있다는 점도 전체적인 보증 규모를 관리할 수밖에 없게 만들고 있다. 목돈이 부족한 청년들은 고액 월세로 내몰리게 되는 상황인 것이다.
10일 박성훈 국민의힘 의원실이 HF로부터 제출받은 자료에 따르면 올 들어 9월까지 청년 전세 특례보증 신규 공급 건수는 전년 동기보다 22.4%, 보증액은 16.1% 줄었다. HF의 무주택 청년 특례보증은 39세 이하 무주택자가 대상이다. 신혼 가구나 자녀가 있는 가구는 최대 3억 원까지 보증해준다. 보증 비율은 100%가 적용된다. 소득이 없는 청년도 신청이 가능하다.
하지만 소득이 없는 대학생이나 취업준비생의 경우 보증 지원이 더 줄었다. 무소득 청년 대상 전세 특례보증 공급 건수는 같은 기간 2430건에서 1694건으로 30.3%, 보증액은 1289억 원에서 925억 원으로 28.2% 감소했다.
금융권에서는 전세 매물이 줄고 전셋값이 오른 점을 청년 대상 전세보증 공급 감소의 1차 원인으로 보고 있다. HF 관계자는 “신규 전세 계약이 줄어들고 있어 보증 공급이 감소한 측면이 크다”며 “무소득 청년은 개인별 보증 금액이 상대적으로 낮아 전셋값이 오르면 필요한 만큼 대출을 받지 못해 계약을 포기하는 경우도 있다”고 설명했다.
실제 청년층이 찾는 소형 주택은 신규 전세 거래가 줄고 있는 추세다. 국토교통부에 따르면 올 들어 9월까지 서울 전용면적 30㎡ 이하 주택(아파트·연립·다세대·오피스텔)의 신규 전세 계약은 1만 7238건으로 지난해 같은 기간(1만 8040건)보다 4.4% 감소했다. 연립·다세대는 9866건에서 1만 391건으로 5.3% 늘었다. 반면 선호도가 높은 아파트는 1286건에서 981건으로 23.7%, 오피스텔은 6888건에서 5866건으로 14.8% 줄었다.
은행의 보수적인 대출 심사도 보증 공급에 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. HF가 정한 특례보증 대상과 보증 기준은 모든 은행에 공통으로 적용된다. 그러나 실제 대출 여부와 금액은 은행의 심사에 따라 달라질 수 있다는 설명이다. 시중은행의 한 관계자는 “본점의 심사 기준이 같더라도 영업점이 개별 계약을 보수적으로 심사할 수 있다”며 “전세사기 이후 은행권의 전세대출 심사가 강화된 측면이 있다”고 설명했다.
은행권의 전세대출 잔액은 줄고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세자금 대출 잔액은 지난해 9월 말 123조 6915억 원에서 올해 9월 말 119조 2980억 원으로 1년 새 4조 3935억 원 감소했다. 지난달 말에는 118조 7265억 원으로 한 달 새 5715억 원 더 줄었다.
정부의 정책 방향도 전세 관련 금융이 전반적으로 위축되는 데 한몫하고 있다. 이재명 정부는 집값 상승의 원인을 전세대출에서 찾고 있다. 무분별한 전세 보증과 그에 따른 대출 증가가 갭투기를 부추겼다는 논리다. 금융계의 한 관계자는 “정부의 정책 방향을 고려하면 전세보증을 관리할 필요가 있는 상황”이라고 전했다.
전세보증금을 마련하기 어려운 청년에게는 보증금이 낮은 월세가 대안이 될 수밖에 없다. 문제는 매달 들어가는 비용이다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 9월 서울 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸의 평균 월세는 보증금 1000만 원 기준 71만 원으로 한 달 전보다 5.2% 올랐다.
박성훈 국민의힘 의원은 “정부의 부동산 정책 실패로 전세난이 심화하고 있는 데다 과도한 금융권 대출 규제로 청년들이 고액 월세로 내몰리고 있다”며 “대학생과 취업준비생의 주거 사다리를 복원하고 실수요자 금융 지원에 나서야 한다”고 지적했다.
정부는 반전세에 사는 청년이 보증금과 월세를 함께 빌릴 수 있도록 내년 1월 HF의 ‘청년 전월세결합보증’을 출시할 계획이다. 다만 국회예산정책처의 ‘2027년도 예산안 위원회별 분석’에 따르면 같은 소득 구간에서도 수도권의 이자지원율은 비수도권보다 1%포인트 낮다. 연소득 3000만 원 이하 청년에게는 수도권에서 2.0%포인트, 비수도권에서 3.0%포인트를 지원한다.
예정처는 취업 준비나 직장 때문에 수도권에 거주하는 청년의 임차비 부담도 고려해야 한다고 지적했다. 금융위원회가 2024년 국토부 주거실태조사를 바탕으로 재구성한 자료에 따르면 수도권 평균 월세는 43만 3000원으로 비수도권(34만 4000원)보다 8만 9000원 높았다. 보증금까지 반영한 연간 임차료는 수도권이 684만 3000원, 비수도권이 468만 2000원으로 216만 1000원 차이가 났다.
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