[부동산칼럼] 청주 부동산 전망, 미분양 감소에도 '선별적 회복'... 시장 양극화 심화

▲ 김남훈 서원대 경영부동산 겸임교수·한국공인중개사협회 충북도회 상당구지회장

충북 부동산시장이 회복 조짐을 보이고 있다. 거래가 늘고 미분양이 줄면서 시장 분위기가 이전보다 나아졌다는 평가가 나온다. 다만 현장에서 확인되는 흐름은 모든 지역과 주택이 함께 살아나는 전면적 상승과는 거리가 있다. 지금의 시장은 전반적인 오름세라기보다 사람들이 선호하는 지역과 주택부터 먼저 움직이는 선별적 회복에 가깝다.

청주만 보아도 새 아파트나 교통·생활환경이 좋은 지역은 수요가 꾸준하다. 반면 준공 연한이 오래된 아파트나 매물이 쌓인 지역은 가격을 조정해야 거래가 성사되는 경우가 적지 않다. 같은 청주 안에서도 어느 위치인지, 새 아파트인지 오래된 아파트인지에 따라 수요와 가격 흐름이 뚜렷하게 갈리고 있다. 이러한 격차는 실수요자가 주거의 질과 자산가치를 함께 따지면서, 노후 주택보다 새 아파트와 생활 기반이 갖춰진 곳으로 수요가 옮겨간 결과로 볼 수 있다.

미분양 감소는 분명한 개선 신호다. 청주의 미분양 주택은 지난해 말 748세대에서 올해 3월 154세대로 줄었고, 준공 후에도 팔리지 않던 이른바 악성 미분양은 대부분 해소됐다. 준공 후 미분양은 완공되고도 주인을 찾지 못한 물량으로, 건설사 부담과 지역 침체를 함께 보여주는 지표다. 이 적체가 상당 부분 풀렸다는 것은 그동안 쌓인 부담이 걷히며 시장의 소화 능력이 어느 정도 회복됐다는 신호로 읽을 수 있다.

그러나 미분양이 줄었다고 해서 앞으로 공급될 주택까지 순조롭게 팔릴 것으로 단정하기는 이르다. 금리와 공사비 부담이 여전하고 대출 문턱도 높기 때문이다. 충북의 아파트 입주 물량이 지난해 1만5000가구 이상에서 올해 7000가구 안팎으로 크게 줄어드는 점 역시 시장에 엇갈린 영향을 줄 수 있다. 입주 물량이 줄면 선호지역 새 아파트의 희소성은 높아질 수 있으나, 그 효과가 외곽이나 노후 아파트의 가격 상승으로까지 번지는 것은 아니다.

수도권 주택공급 확대도 충북 집값을 곧바로 끌어올리는 요인은 아니다. 오히려 수도권 개발과 공급에 대한 기대가 커질수록 투자자금과 관심이 수도권으로 쏠릴 가능성이 있다. 이른바 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요 또한 충북 전체보다 청주의 새 아파트와 대단지, 교통과 생활 여건이 좋은 지역에 집중될 공산이 크다.

대출 규제 역시 지역의 현실을 세밀하게 반영할 필요가 있다. 가계부채를 관리하고 투기를 억제하기 위한 규제는 필요하지만, 충북에서는 집값 자체보다 필요한 만큼 대출을 받지 못하는 것이 계약의 걸림돌이 되는 경우가 많다. 소득은 있으나 모아둔 자금이 부족한 청년과 신혼부부에게 그 부담은 더 크게 다가온다. 여러 채를 사들이려는 투자수요와 처음 내 집을 마련하려는 실수요를 같은 잣대로 묶기보다, 이를 구분해 규제를 적용하는 접근이 요구된다.

앞으로 충북 부동산시장을 읽을 때는 평균 집값이 올랐는지만으로 판단해서는 안 된다. 어느 지역에서 거래가 늘었는지, 어떤 주택으로 수요가 모이는지, 실수요자가 감당할 수 있는 가격인지를 함께 살펴야 한다. 지금 충북 시장의 본질은 전면적 회복이 아니라 지역과 주택에 따라 속도가 갈리는 선택적 회복이며, 평균의 움직임보다 그 안에서 벌어지는 격차를 읽어야 시장을 제대로 판단할 수 있다.