[부동산 대토론회] 거래세 완화 요구 쏟아졌지만…정부는 '실거주 차등과세' 방점

정부가 부동산 세제 개편의 기준을 '보유 주택 수'에서 '실제 거주 여부'로 옮길 가능성을 내비쳤다. 시장에서는 보유세를 높일 경우 양도소득세를 낮춰 매물이 나올 수 있는 출구를 만들어야 한다는 요구가 이어졌지만, 정부는 비거주 주택과 초고가 주택의 세 부담을 차등화하는 데 무게를 두는 모습이다.

27일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서는 향후 세제 개편 방향을 놓고 정부와 시장의 시각차가 드러났다.

부동산업계와 중개업계는 보유세 강화가 매물 증가로 이어지려면 거래세 완화가 전제돼야 한다고 주장했다. 보유 단계에서 세 부담을 높이면서 처분 단계의 양도세까지 유지하면 집주인이 매도를 선택하기보다 보유를 지속할 가능성이 크다는 이유에서다.

세금 부담이 임대료로 옮겨갈 수 있다는 우려도 제기됐다. 주택 소유자의 보유 비용이 커지면 전세보증금이나 월세를 올려 세 부담을 세입자에게 넘길 수 있어, 공급이 부족한 임대차 시장을 자극할 수 있다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 정부가 보유세와 거래세의 관계를 명확히 제시해야 한다고 주문했다. 보유세는 높이고 거래세는 낮추는 방향인지 시장이 예측할 수 있어야 매도와 매수 판단도 가능하다는 취지다.

공인중개업계도 '보유 부담을 높이려면 팔 수 있는 길부터 열어야 한다'는 입장을 내놨다. 보유세와 양도세가 동시에 높을 경우 거래가 막히고, 결과적으로 매물 잠김 현상이 장기화할 수 있다는 것이다.

분양권 양도세도 손질 대상에 올랐다. 현재 분양권은 보유 기간에 따라 60~70%대의 높은 세율이 적용되고 있어 실수요자의 불가피한 처분까지 과도하게 제한한다는 지적이 나왔다. 단기 차익 목적의 거래는 높은 세율을 유지하더라도 일정 기간 이상 보유한 분양권에는 일반세율을 적용해야 한다는 제안이다.

정부의 답변은 전면적인 거래세 인하보다는 '선별적 부담 조정'에 가까웠다.

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 실제 거주하는 주택은 주거 안정 차원에서 보호할 필요가 있지만, 거주하지 않는 주택까지 같은 혜택을 적용하는 것은 재검토해야 한다는 입장을 밝혔다. 초고가 주택의 세 부담이 자산 가치에 비해 낮다는 지적도 함께 살펴보겠다고 했다.

정부가 검토하는 방향은 실거주 1주택자와 비거주·다주택·초고가 주택 보유자의 세 부담을 분리하는 방식이다. 같은 1주택자라도 직접 거주하는지, 임대나 투자 목적으로 보유하는지에 따라 세 부담이 달라질 수 있다는 의미다.

양도세 역시 일괄적인 인하보다 실거주 여부와 주택 보유 형태에 따라 차등 적용하는 방안이 거론됐다. 실거주 주택의 처분 부담은 낮추되 비거주 주택과 다주택자에게는 상대적으로 높은 세 부담을 유지하는 구조다.

이는 향후 부동산 세제 개편이 '보유세 인상과 거래세 인하'라는 단순한 조합으로 이뤄지지 않을 가능성을 보여준다. 정부는 실수요자 보호와 투기 수요 억제를 동시에 달성하기 위해 주택 가격과 보유 목적, 거주 여부를 함께 반영하는 방안을 검토하고 있다.

세제 지원을 통해 주택 공급을 늘려야 한다는 요구도 나왔다.

전문가들은 다세대·연립주택과 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트를 주택 수 산정에서 제외해야 수요가 살아날 수 있다고 주장했다. 청년과 신혼부부가 비아파트를 매입할 경우 향후 공공택지 청약에서 불이익을 받을 수 있어 수요가 위축되고, 이는 공급 감소로 이어진다는 이유다.

주택업계는 미분양 주택과 사업용 토지에 적용되는 종합부동산세 특례 기간 연장을 요청했다. 분양시장 침체와 사업 지연이 장기화한 상황에서 현행 특례 기간이 종료되면 주택사업자의 부담이 커져 신규 공급도 위축될 수 있다는 주장이다.

정부는 공공임대와 신규 주택 공급 확대에 필요한 세제 지원은 늘릴 수 있다는 입장을 밝혔다. 다만 보유세와 양도세의 구체적인 조정 폭, 적용 대상과 시기는 추가 논의를 거쳐 결정할 방침이다.

향후 세제 개편의 관건은 보유 부담을 높이면서도 거래가 막히지 않도록 출구를 설계할 수 있느냐다. 시장은 양도세 완화를 요구하고 있지만 정부는 실거주 여부를 기준으로 세 부담을 나누는 방식을 우선 검토하고 있다. 거래 활성화와 투기 억제 사이에서 정부가 어떤 절충안을 내놓을지가 세제 개편의 핵심 변수가 될 전망이다.