국토부, 규제지역 추가지정 관련 브리핑
"금융권 차입비중 30~40% 수준 과도"
정부가 30일 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시 등 수도권 일부 지역을 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 하루 뒤인 다음 달 1일부터 바로 대출·세제 등 고강도 규제를 적용받는다. 토지거래허가구역(토허구역)으로도 지정, 닷새간 공고를 마치고 다음 달 5일부터 바로 효력이 발생한다. 앞으로 세입자를 낀 갭투자를 못 한다.
기존에 서울 전역과 인접 경기 지역 일부를 대상으로 3중 규제를 적용하고 있는 상황에서 규제지역으로 지정되지 않아 과도한 투기수요가 몰린다고 판단, 추가로 규제지역으로 묶었다. 반도체 업계 특수로 인한 자산 증가, 수도권광역급행철도(GTX) A노선 개통 등 개발 호재 등으로 집값이 급등할 조짐을 보인다고 정부는 판단했다.
국토교통부 관계자는 이날 출입기자단과 만나 "기본적으로 거래량이나 가격 상승률이 높다는 점을 종합적으로 고려했고 갭투자 비율, 외지인 거래 비율 등 다양한 시장 지표를 고려해 시장 상황을 판단했다"고 설명했다.
30일 경기도 화성시 동탄역 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스
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정부는 추가 규제지역을 지정하는 과정에서 고려한 지표 가운데 하나가 주택 구입 시 외부 차입 비중이라고 밝혔다. 주택 구입 시 대출이나 세입자 보증금 등 부채를 활용하는 게 일반적인데 일정 기준을 넘어설 경우 과도하다고 판단, 향후에도 규제지역으로 지정할 가능성이 높다는 얘기다.
국토부 관계자는 "본인 자산을 갖고 주택을 구입하는 것까지는 정부에서 개입하거나 제어할 수 있는 부분이 아니라고 본다"면서 "대출을 얻어 매수하려는 가수요가 몰릴 수 있기 때문에 그런 부분을 차단하는 것만으로 시장 불안을 잠재우는 데 효과는 있을 것으로 본다"고 말했다.
이종욱 국민의힘 의원실이 확보한 자금조달계획서 집계를 보면 최근 3개월(26년 3~5월) 동탄구에서 신고된 주택거래액 가운데 금융권 대출 비중은 33.7% 정도다. 임대보증금, 즉 세입자 자금을 활용한 갭투자 비중은 8.0% 수준이다. 구리시의 주택 거래액 가운데 금융권 대출 비중은 30.8%, 임대보증금은 11.7% 정도다. 기흥구는 대출 비중이 29.2%, 임대보증금은 11.5% 정도 된다.
이런 맥락에서 보면 서울 인접 지역 가운데 일부는 추후 규제지역으로 지정될 가능성이 있다. 안양 만안구의 경우 금융권 차입 비중이 32.6%, 임대보증금 비중이 12.3%로 높은 편이다. 마찬가지로 이번 추가 지정 후 풍선효과 지역으로 거론되는 다산신도시가 포함된 남양주시는 금융권 대출이 27.3%, 임대보증금이 13.0% 수준이다. 동탄과 인접한 화성 병점구는 금융권 대출이 37.0%, 임대보증금은 5.4% 수준이다.
다만 이들 지역은 거래량이나 집값 상승률, 외지인 투자 비중 등 다른 지표가 상대적으로 적거나 낮은 수준이다. 정부가 규제지역을 지정하기에 앞서 대상을 정하기 위해 정량적인 기준으로 삼는 지표 가운데 하나가 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상일 때이다.
30일 경기도 화성시 동탄역 부근에 한 집합건물 분양광고가 붙어 있다. 연합뉴스
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동탄과 기흥, 구리를 3중(투기과열·조정대상지역, 토허구역) 규제지역으로 지정한 가운데 향후 추가 지역에 대해 똑같은 방식이 적용될지는 미지수다. 큰 틀에서 보면 투기과열지구는 대출이나 청약, 조정대상지역은 여기에 더해 세제 규제의 강도가 세진다. 토허구역은 실거주 의무를 둔다. 앞으로 부동산거래신고법이 개정될 경우 국토부 장관이 직접 개별 지역에 대해서도 토허구역 지정이 가능해지는 만큼, 향후 3중 규제지역 지정이 일반화될 수도 있다.
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국토부 관계자는 "규제지역(투기과열·조정대상지역)은 대출·세제를 끼고 있어서 차입을 통한 주택 구입을 억제하는 효과가 있으며 토허구역은 갭투자를 통한 주택 가수요를 차단할 수 있는 효과가 있다"면서 "주택 거래 패턴이나 시장 양상을 고려해야겠지만 자금 유입 통로를 억제한다는 측면에서 상호보완적인 역할을 한다고 판단하고 있다"고 설명했다.
최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
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