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서울 부동산 시장에서 월세 거래가 전세 거래를 처음으로 앞지른 가운데 1일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 월세 매물 안내문이 붙어 있다. 전세 매물 감소와 대출 문턱 강화 등의 영향으로 전세의 월세화가 서울 아파트 시장까지 확산하고 있다. 2026.11.01 서울=뉴시스
서울에서 중저가 아파트가 밀집한 노원구와 성북구의 아파트 월세가 올해 들어 가장 많이 오른 것으로 나타났다. 매매·전세에 이어 월세까지 두 자릿수 상승률을 보이면서 전세보증금 인상분을 월세로 돌리거나 더 작은 집으로 옮기는 세입자가 나오고 있다. 내년 초 이사철에는 전월세 가격 상승 압력이 더 커질 수 있다는 우려도 나온다.
노원-성북 월세 두자릿수 상승률
1일 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 월세 누적 상승률은 7.68%로 지난해 연간 상승률(3.94%)의 약 2배였다. 지난해 같은 기간(1.98%)과 비교하면 4배 수준에 육박한다.
25개 자치구 중 노원구가 12.88%로 가장 높았고 성북구가 11.82%로 뒤를 이었다. 두 지역 모두 지난해 서울 연간 상승률의 3배 수준이다. 성북구는 같은 기간 매매(14.69%)와 전세(13.58%) 모두 서울에서 가장 많이 올랐다. 노원구는 매매(11.54%), 전세(12.96%) 모두 10%가 훌쩍 넘는 상승폭을 보였다.
매매, 전세 가격이 오르며 세입자들의 월세 부담이 커지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성북구 종암동 래미안크리시엘 전용 84㎡는 지난달 21일 기존 전세보증금 4억3500만 원을 그대로 두고 월세 100만 원을 추가로 내는 조건으로 갱신됐다. 전세보증금을 올리는 대신 인상분을 월세로 전환한 것으로 보인다.
지난달 23일 노원구 상계동 상계주공3단지 전용면적(전용) 58㎡는 보증금 2000만 원을 유지한 채 월세를 70만 원에서 120만 원으로 올려 재계약을 맺었다. 연간 월세 부담이 840만 원에서 1440만 원으로 훌쩍 높아진 셈이다.
노원구에서 영업하는 오민자 공인중개사는 “월세가 크게 오르면서 재계약을 앞둔 세입자들이 전용 84㎡에서 59㎡로, 59㎡에서 그보다 작은 집으로 옮기는 경우가 많다”며 “기존 전세보증금을 유지하면서 전셋값이 오른 만큼을 월세로 받으려는 집주인들이 많다”고 전했다.
300만원 월세…오피스텔은 ‘깡통전세’ 우려도
신규 계약에서는 월세가 300만 원을 넘는 ‘고가 월세’ 사례가 이어지고 있다. 노원구 중계동 신동아 전용 115㎡는 지난달 21일 보증금 2억 원에 월세 340만 원, 성북구 장위동 꿈의숲코오롱하늘채 전용 84㎡는 같은 달 8일 보증금 4000만 원에 월세 325만 원으로 계약됐다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “노원·성북구 등은 전세자금대출 의존도가 높아 세입자가 보증금 인상분을 마련하기 쉽지 않다보니 이를 월세로 돌려 계약하는 보증부월세화가 나타나고 있다”며 “내년 1~3월 신학기 이사철을 맞으면 전셋값 상승 압력과 월세 강세가 더 커질 수 있다”고 했다.
오피스텔은 전세가격 오름세가 이어지며 ‘깡통전세’ 우려까지 나오고 있다. KB부동산에 따르면 10월 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 85.13%로 2011년 1월 관련 통계를 내기 시작한 이래 가장 높았다. 전용 30㎡ 이하 초소형은 89.87%, 30㎡ 초과 40㎡ 이하 소형은 85.90%로 면적이 작을수록 전세가율이 높았다.
전세가율이 높아지는 것은 매매가격은 약세를 보이는 상황에서 전세가격은 오르고 있기 때문으로 보인다. 부동산원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 2022년 7월부터 지속적으로 하락하고 있지만 전세가격은 올해 4월부터 상승 전환해 9월까지 6개월 연속 올랐다. 집값보다 전셋값이 더 높은 이른바 ‘깡통전세’가 되면 세입자들이 보증금을 돌려받는데 어려움을 겪을 수 있다.
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