1년 새 7.08% 상승…대전 분양가 3.3㎡당 2081만 원
대출 규제에 수요 위축…민간 분양가·주택 공급도 부담
대전일보DB
분양가상한제 주택의 분양가 산정 기준인 기본형건축비가 한 번에 4% 넘게 오르면서 주택 건설비와 분양가 상승 압력이 더욱 커졌다. 고분양가와 대출 규제까지 겹친 지방 부동산 시장에서는 실수요자의 내 집 마련 문턱이 한층 높아질 수 있다는 우려가 나온다.
14일 국토교통부에 따르면 15일부터 16층 이상 25층 이하, 전용면적 60-85㎡ 지상층 기준 기본형건축비가 1㎡당 223만 7000원에서 232만 8000원으로 4.07% 오른다. 개정된 기본형건축비는 이날 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.
이번 인상 폭은 최근 조정과 비교해도 두드러진다. 기본형건축비는 지난해 9월 1㎡당 217만 4000원에서 이번에 232만 8000원으로 올라 1년 만에 7.08% 상승했다. 2024년 9월과 비교한 2년간 상승률은 10.54%다. 정부의 안전투자 강화 방침에 따라 간접공사비가 60만 4000원에서 66만 3000원으로 9.77% 급등한 것이 이번 인상을 이끌었다.
기본형건축비는 택지비와 택지·건축 가산비 등과 함께 분양가상한제 주택의 분양가 상한을 구성한다. 지방에서는 공공택지에 공급되는 민간분양 아파트가 직접적인 영향권에 놓인다.
다만 분양가상한제가 적용되지 않는 일반 민간택지도 공사비 상승 압력에서 자유롭기 어려울 것이란 분석이다. 이번 기본형건축비 인상을 이끈 안전관리비와 노무비 등은 민간 건설현장에도 공통으로 발생하는 비용이기 때문이다. 정부가 이 같은 원가 상승분을 공식적인 건축비 산정 기준에 반영하면서 민간 신규 도급계약과 공사비 증액 협상에도 영향을 미칠 가능성이 커졌다.
문제는 공사비 증액이 사업비 증가에 그치지 않고 지역 민간 아파트의 분양가 상승으로 이어질 수 있다는 점이다. 대전지역 아파트 분양가는 이미 3.3㎡당 2000만 원을 넘어섰다. 부동산R114 자료를 보면 올 상반기 대전 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2081만 원으로, 지난해 평균 2027만 원보다 2.7% 올랐다. 지방 광역시의 분양가가 대체로 하락한 것과 달리 대전은 지방 광역시 가운데 유일하게 상승했다.
반면 대출 규제로 실수요자의 주택 구매 여력은 줄면서 분양가만 오르고 청약과 계약 수요는 위축되는 불균형이 심화할 수 있다는 지적도 제기된다. 최근 지역 주택시장에서는 은행권의 가계대출 총량 관리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 기대에 못 미치는 사례가 이어지고 있다. 중도금 집단대출을 받았더라도 입주 때 잔금대출로 자동 전환되지 않아 부족한 자금을 별도로 마련해야 하는 사례도 적지 않은 것으로 알려졌다. 이 같은 이유로 지난달 충청권 아파트 입주율은 전월보다 8.1%포인트 하락한 56.8%로 집계됐다.
건설업계도 난감하기는 마찬가지다. 늘어난 공사비를 분양가에 반영하면 가격 부담으로 청약과 계약이 위축될 수 있고, 이를 반영하지 못하면 사업성이 떨어져 분양이나 착공이 미뤄질 수 있기 때문이다. 공사비 상승과 대출 규제가 맞물리면서 실수요자의 내 집 마련뿐 아니라 신규 주택 공급도 제약받을 가능성이 커진 셈이다.
지역 부동산 업계 관계자는 "공사비 상승이 분양가 인상으로 이어지면 대출 여력이 부족한 지역 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워질 것"이라며 "그렇다고 원가 상승분을 반영하지 못하면 사업성이 떨어져 분양이나 착공이 미뤄질 수 있어 지역 주택시장은 수요와 공급 양쪽에서 부담이 커질 것"이라고 말했다.
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