더파크사이드 스위트 투시도.
서울 고가 주거시장의 규제 강도가 높아지면서 상대적으로 규제 적용 범위가 다른 하이엔드 오피스텔이 자산가들의 새로운 선택지로 부상하고 있다. 특히 최근 서울 목동에서 공급된 하이엔드 오피스텔 ‘목동윤슬자이’가 청약 흥행에 이어 성공적인 분양 흐름을 이어가면서 한동안 시장을 관망하던 고액자산가들이 다시 오피스텔 시장으로 움직이기 시작했다는 평가다.
업계에서는 최근의 변화가 단순히 신축 상품에 대한 관심을 넘어 주거 트렌드의 변화라는 분석을 내놓고 있다. 아파트를 중심으로 대출과 실거주 관련 규제가 잇따라 강화되는 상황에서 오피스텔이 일부 규제를 비껴가면서 자금 운용 측면의 상대적인 장점이 부각되고 있기 때문이다.
정부는 지난해 6·27 가계부채 관리 강화 방안을 통해 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 제한했다. 이어 10·15 대책에서는 규제를 한층 강화해 수도권·규제지역 주택의 시가가 15억원 이하이면 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하이면 4억원, 25억원을 초과하면 2억원까지만 주택구입 목적 주담대를 받을 수 있도록 차등화했다. 고가 주택일수록 대출을 활용한 매입이 어려워진 셈이다.
토지거래허가구역 확대도 고가 아파트 시장에는 적지 않은 부담이다. 2025년 10월 신규 지정된 토지거래허가구역의 경우 아파트와 일정 연립·다세대주택을 대상으로 하는 반면, 일반업무시설로 분류되는 오피스텔은 해당 지정 대상에서 빠졌다. 이에 따라 해당 신규 지정만을 기준으로 하면 오피스텔은 거래 허가 및 이에 수반되는 실거주 규제에서 상대적으로 자유롭다. 비주택담보대출 LTV도 해당 지정으로 인해 40%로 낮아지지 않고 기존 70%가 유지될 수 있다. 다만 기존에 비주택까지 포함해 별도로 지정된 토지거래허가구역은 적용 방식이 다를 수 있다.
오피스텔이 모든 금융 규제에서 자유로운 것은 아니다. 오피스텔 담보대출에도 차주별 DSR이 적용되고 수도권·규제지역에서는 스트레스 DSR의 영향도 받는다. 그럼에도 주택구입 목적 주담대의 가격별 6억·4억·2억원 한도나 아파트 중심의 토지거래허가 규제와는 적용 구조가 달라, 고가 아파트와 비교할 경우 자금 운용의 선택지가 상대적으로 넓어질 수 있다는 게 시장의 평가다.
향후 규제가 단기간에 크게 완화될 가능성도 높게 점쳐지지 않는 분위기다. 금융당국은 올해 들어서도 가계부채 관리를 주요 정책 과제로 제시했다. 지난 8월 발표한 부동산 금융대책에서도 정부는 ‘일관된 수요관리 기조’를 유지하면서 전세대출 관리 강화와 DSR 소득 산정기준 합리화 등을 통해 투기적 대출수요를 지속 차단하겠다는 방침을 밝혔다. 올해 7월 전 금융권 가계대출도 전월보다 6조2000억원 증가한 것으로 집계됐다.
이에 시장에서는 아파트 규제 강화로 선택지를 찾지 못했던 자산가들이 규제 적용 방식이 다른 고급 오피스텔을 다시 들여다보고 있다는 분석이 나온다.
실제 오피스텔 시장에서도 이러한 흐름은 숫자로 확인된다. 올해 상반기 서울 오피스텔 거래량은 6741건으로 2024년 상반기 5356건보다 25.9% 증가했다. 특히 전용 85㎡를 초과하는 중대형 오피스텔 거래는 121건에서 283건으로 2.3배 늘었으며, 10억원 이상 고가 거래도 87건에서 321건으로 3.7배 증가했다. 소형 임대상품 위주였던 과거의 오피스텔 시장이 실거주가 가능한 중대형·고가 상품 중심으로 재편되고 있다는 의미다.
최근 목동윤슬자이의 분양 흥행 역시 이러한 변화의 연장선상에 있다는 평가다. 목동윤슬자이는 전용 114~203㎡의 대형 평형으로 구성된 하이엔드 오피스텔로 청약 당시 651실 모집에 3788명이 접수해 평균 5.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 아파트 못지않은 주거공간과 커뮤니티를 갖춘 주거형 오피스텔에 수요가 몰린 것이다. 청약에서 확인된 높은 관심이 실제 계약과 분양시장으로 이어지면서 하이엔드 오피스텔에 대한 수요를 다시 한번 확인했다는 평가도 나온다.
이런 가운데 서울에서도 상징성이 높은 용산의 하이엔드 오피스텔 ‘더파크사이드 스위트’가 다시 주목받고 있다.
더파크사이드 스위트가 들어서는 ‘더파크사이드 서울’은 서울 용산구 이태원동 옛 유엔군사령부 부지에 조성되는 대규모 복합용도개발 프로젝트다. 단순한 주거시설을 넘어 호텔과 리테일, 오피스, 문화·예술시설 등을 하나의 단지 안에서 이용할 수 있는 도시형 복합개발을 지향한다. 현대건설이 시공을 맡고 있으며 용산공원과 맞닿아 있다는 입지적 희소성도 갖췄다.
특히 글로벌 울트라 럭셔리 호텔 브랜드 ‘로즈우드’의 국내 첫 호텔인 ‘로즈우드 서울’이 더파크사이드 서울에 들어선다. 로즈우드 측은 2027년 개장을 계획하고 있으며 약 250개 객실과 7개의 레스토랑·바, 웰니스 공간 등을 구성할 예정이다. 더파크사이드 스위트의 커뮤니티에도 로즈우드의 서비스와 운영 노하우가 적용되는 것이 특징이다.
상품 차별화에도 세계적인 업체들이 참여했다. 실내 공간에는 영국 디자인 스튜디오 콘란앤파트너스가 참여했으며, 더파크사이드 서울의 마스터플랜과 조경 등에도 글로벌 설계사들이 참여했다. 여기에 신세계와의 협업을 통해 단지 내 지하 1층~지상 4층, 약 1만6470㎡ 규모의 프리미엄 리테일 개발도 추진되고 있다.
오피스텔 자체의 상품성도 과거와 달라졌다. 정부가 2024년 오피스텔 발코니 설치를 허용한 이후 최근 공급되는 하이엔드 상품들은 발코니와 대형 평면, 고급 커뮤니티 등을 적극 적용하며 아파트와의 주거성 격차를 좁히고 있다. 더파크사이드 스위트 역시 전용 발코니를 적용한 주거공간으로 계획됐다.
시장에서는 규제와 상품 변화가 맞물리면서 입지와 희소성, 서비스까지 갖춘 하이엔드 오피스텔의 수요층이 한층 두꺼워질 수 있다는 관측이 나온다.
한 부동산 전문가는 “최근 자산가들은 단순히 아파트냐 오피스텔이냐를 따지기보다 규제 적용 방식과 입지의 희소성, 주거 서비스, 향후 지역의 개발가치를 종합적으로 살펴보고 있다”며 “고가 아파트에 대한 금융•실거주 규제가 이어질수록 핵심 입지의 하이엔드 오피스텔은 대체재가 아니라 별도의 프리미엄 주거 자산군으로 평가받을 가능성이 있다”고 말했다.
강태영 기자(pjcg@dt.co.kr)
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