[경제톡톡] 부동산 세제 개편, 경남 부동산 시장에 미칠 영향은?

[앵커]

최근 정부가 부동산 세제 개편안을 발표했죠.

실거주 여부와 주택 보유 수에 따라 따져봐야 할 경우의 수가 복잡해졌습니다.

수도권과 달리 고가 주택 비중이 적은 경남 지역에는 이번 개편안이 어떤 영향을 미칠지 오늘 〈경제 톡톡〉에서 자세히 짚어보겠습니다.

경남은행 가음정금융센터 방현기 PB팀장 모시고 자세한 얘기 나눠보겠습니다.

반갑습니다!

[답변]

네, 반갑습니다.

[앵커]

이번에 정부가 내놓은 세제개편안의 핵심 내용부터 짚어보겠습니다.

실거주자와 다주택자에 대한 세금 적용 기준이 크게 달라졌죠?

[답변]

이번 개편안의 핵심은 '실제 거주하는 1주택자는 보호하되, 비거주 주택이나 다주택에 대한 과세는 강화하겠다'는 겁니다.

우선 종부세를 보면, 내가 직접 사는 실거주 1주택자는 기본공제 금액이 12억 원에서 14억 원으로 늘어나 세 부담이 줄어듭니다.

반면, 집을 소유만 하고 실거주하지 않는 '비거주 1주택자'는 공제한도가 9억 원에 그칩니다.

또한 다주택자 역시 거주용 주택 비중이 낮을수록 공제액이 축소되고, 공정시장가액비율도 단계적으로 인상되어 종부세 부담이 전반적으로 커지게 됩니다.

[앵커]

이번 세제개편안을 두고 수도권에서는 논란이 뜨거운데, 우리 경남 지역에 미치는 영향은 어느 정도일까요?

[답변]

결론부터 말씀드리면, 경남 지역 일반 실수요자들에게 미치는 직접적인 영향은 제한적입니다.

경남의 경우 전체 공동주택의 약 93%가 공시가격 3억 원 이하이고, 종부세 기준선인 12억 원을 넘는 초고가 주택은 단 한 채도 없기 때문인데요.

다만 경남 지역 주택분 종부세 납세자 10명 중 8명 이상(85.1%)이 '다주택자'입니다.

따라서 실거주 1주택자 혜택보다는, 다주택 보유자에 대한 공제 축소와 과세표준 인상 영향이 도내 일부 다주택자들을 중심으로 집중되어 나타날 것으로 보입니다.

[앵커]

경남지역에 거주하고 있는 분들 가운데는 수도권이나 다른 지역에 집을 소유하고 있는 상태에서 직장 때문에 경남에 전세로 살고 있는 분들도 있을텐데요.

이런 경우는 세금이 어떻게 적용됩니까?

[답변]

이 부분이 이번 개편안에서 가장 주의하셔야 할 '비거주 1주택' 이슈입니다.

예를 들어 서울에 집 한 채를 사두고 경남 지역 공단이나 연구소로 발령 받아 내려와 계신 분들이 계실 텐데요.

서울 집 입주 전 '1년 이상 거주' 요건을 채우지 못한 상태에서 내려오셨다면, 비거주 1주택자로 분류되어 종부세 기본공제가 14억이 아닌 9억 원만 적용됩니다.

정부가 근무나 질병 등 부득이한 사유로 주거를 옮길 때 최장 3년까지 거주로 인정해주는 예외 규정을 뒀지만, 문제는 '미리 1년 이상 살았어야 한다'는 전제조건이 붙는다는 점입니다.

발령으로 1년을 채우지 못하고 내려온 경우는 적용을 받지 못하게 됩니다.

또 부득이한 사유는 납세자가 직접 증명을 해야 합니다.

[앵커]

이번 세제개편안이 나온 이후 집을 어떻게 정리해야 할지 고민하시는 분들도 계실텐데요,

주택을 파는 시기, 즉 '연도'에 따라서도 양도세나 종부세가 크게 달라진다고요?

[답변]

네, 부동산 매각 및 보유 시점에 따라 세법 규정이 완전히 달라집니다.

양도소득세의 경우, 1주택자라도 주택을 보유만 하고 실제 거주하지 않았다면 2029년 이후 양도 시 보유기간 장기보유특별공제 혜택을 전혀 받지 못하게 됩니다.

또한 종부세도 세율 구조가 단계적으로 바뀌는데요.

2027년과 2028년 이후 과세표준 계산에 적용되는 공정시장가액비율이 높아져 세부담이 늘어납니다.

대신 정부가 다주택자들의 출구를 열어주기 위해 '양도세 중과 한시 배제' 조치를 2028년까지 연장했기 때문에, 비거주 주택이나 다주택을 처분할 계획이 있다면 2028년 이전 매각 시점을 정밀하게 계산해보셔야 합니다.

[앵커]

이번 개편안이 다소 복잡하기도 한데, 경남 지역에 거주하고 있는 분들이 준비하거나 챙겨야 할 부분이 있다면 어떤 게 있을까요?

[답변]

이번 개편안은 단순 주택 수뿐만 아니라 '실거주 여부', '주택 합산 가액', '매각 연도'라는 3가지 변수가 복합적으로 작용합니다.

따라서 타 지역에 주택을 소유한 경남 거주자분들은 본인이 '부득이한 일시적 비거주 예외'에 해당하는지 증빙 서류를 미리 챙기셔야 합니다.

또한, 다주택자분들은 2028년까지 연장된 양도세 중과 유예 기간을 활용해 매도할지, 아니면 보유할지에 대해 세무 전문가와 상의하여 시점별 실익을 반드시 따져보시길 권해드립니다.

다만, 이번 개편안은 정부의 개정안인 만큼 향후 국회 심의 및 입법 과정에서 일부 내용이나 요건이 수정·보완될 수 있습니다.

따라서 세법의 전반적인 방향성을 먼저 파악해 두시되, 최종 매각이나 세무적 의사결정은 국회 본회의를 통과해 법안이 최종 확정된 이후 진행하시는 것이 좋겠습니다.

[앵커]

네, 이번 세제개편안은 '실거주 증빙'과 '매각 시점'을 얼마나 잘 활용하느냐가 절세의 핵심이 될 것 같은데요.

오늘 내용 잘 참고하셔서 자산 관리 계획을 잘 세워보셔야 할 것 같습니다.

오늘 말씀 감사합니다.