The photo shows apartment sale listings posted at a real estate agency in Gangnam District, southern Seoul. Seoul’s apartment market is showing signs of entering a “triple surge” phase, with sharp increases in sale prices, "jeonse," or lump-sum, deposits and monthly rents. [YONHAP]
Anxiety is growing in Seoul’s apartment market after the government reinstated heavier capital gains taxes on owners of multiple homes. Prices for apartment sales,
jeonse
(lump-sum) deposits and monthly rent are rising simultaneously, creating what many describe as a “triple surge” in the housing market.
The sales market has tightened first, as listings declined sharply. According to the Korea Real Estate Board, Seoul apartment prices rose 0.28 percent in the second week of May, accelerating from 0.15 percent the previous week. Apartment prices in Gangnam District, southern Seoul, turned upward for the first time in 12 weeks, and gains also widened in parts of northern Seoul.
The rental market appears even more unstable. In April, apartment sale prices in Seoul rose 0.55 percent, jeonse prices climbed 0.82 percent and monthly rents increased 0.74 percent. A shortage of newly completed apartment complexes, which traditionally provide most of the jeonse supply, has intensified pressure on tenants. The continued shift from jeonse contracts toward monthly rentals is also contributing to market instability.
Last week, the government convened a ministerial meeting on real estate policy, during which it emphasized “a rapid supply expansion,” including plans to accelerate public housing construction at the Taereung Country Club site. But such measures have done little to calm market anxiety.
Most importantly, the Jan. 29 housing supply plan, which promised 60,000 housing units in major Seoul metropolitan areas, remains stalled because of delays in negotiations with local governments. Projects — including the Yongsan International Business District and the relocation of the Gwacheon horse racing track — have made little progress. There appears to be a growing sense among officials that major decisions can wait until after the June 3 local elections. If that continues, supply expansion will come far too late.
The government also announced measures aimed at increasing apartment listings. Authorities said buyers of single-home properties in designated land transaction permit zones will be exempt from immediate occupancy requirements until current tenants’ leases expire. Whether the measure will meaningfully increase supply remains uncertain.
Demand-side risks also persist. Korea’s M2 money supply has risen for five consecutive months, reinforcing perceptions that liquidity remains abundant. There is also concern that profits realized in the booming stock market could flow back into the apartment market in large volumes.
Warning signs are emerging from both the supply and demand sides of the housing market. Policymakers must avoid sacrificing necessary policy responses in pursuit of votes ahead of the local elections. Campaign pledges that could further destabilize the housing market should be restrained as well.
One example is the Democratic Party Seoul mayoral candidate’s proposal to issue 2.5 trillion won ($1.7 billion) worth of local gift certificates. While one side of the government struggles to stabilize the housing market, another risks adding fuel to the fire.
서울 아파트 매매·전월세 ‘트리플 불안’ 심상치 않다
다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 재개된 이후 서울 아파트 시장의 불안이 심상치 않다. 매매와 전세, 월세 모두 뛰는 ‘트리플 강세’ 양상을 보이고 있다. 우선 매매시장에서 매물이 줄면서 가격 상승 폭이 커졌다. 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 0.28% 올라 전주(0.15%)보다 더 뛰었다. 강남구 아파트값은 12주 만에 상승 전환했고, 강북권 일부 지역도 상승 폭이 확대됐다. 전월세 시장은 더 불안하다. 4월 서울 아파트 매매가격이 0.55% 오르는 동안 전세는 0.82%, 월세는 0.74% 상승했다. 전세 공급을 주로 책임지는 신축 입주 물량이 부족해서다. 전세의 월세화 현상도 시장을 불안하게 하고 있다.
정부도 지난주 부동산 관계장관회의를 열고 태릉CC 공공주택 착공을 앞당기는 등 ‘신속한 공급’을 강조하긴 했지만 시장의 불안 심리를 다독이기엔 충분하지 않다. 무엇보다 수도권 주요 입지에 6만 가구를 공급하는 1·29 주택 공급 대책이 지방자치단체와의 협의가 지연돼 속도를 못 내고 있다. 용산국제업무지구와 과천경마장 이전 등이 대표적이다. 6·3 지방선거가 끝날 때까지 손 놓고 있겠다는 분위기다. 그런 식이면 공급이 늦어도 너무 늦다. 정부가 기존 아파트 공급이라도 늘리기 위해 토지거래허가구역에서 비거주 1주택자 보유 매물에 대해 기존 세입자의 잔여 임차기간까지 매수자의 실입주 의무를 면제하겠다고 발표했지만 실제 매물 증가로 이어질지 아직 지켜봐야 한다.
수요 측면의 불안 요인도 여전하다. 통화량(M2)이 5개월 연속 증가하며 ‘돈이 많이 풀렸다’는 세간의 믿음을 뒷받침했다. ‘불장’을 만끽 중인 증시 자금이 수익 실현 후 아파트 시장으로 대거 유입될 가능성도 있다. 수요와 공급 측면에서 모두 이상 신호가 나온다.
선거를 앞두고 표심만 좇다가 꼭 필요한 정책 처방을 놓치는 잘못은 없어야 한다. 주택시장을 불안하게 하는 지방선거 공약도 자제해야 한다. 서울시장 여당 후보의 2조5000억원 지역사랑상품권 발행 같은 돈 풀기 공약은 문제가 있다. 한쪽에선 주택시장 안정에 안간힘을 쓰는데 다른 한쪽에선 기름을 붓고 있다.
This article was originally written in Korean and translated by a bilingual reporter with the help of generative AI tools. It was then edited by a native English-speaking editor. All AI-assisted translations are reviewed and refined by our newsroom.
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