[BBS BIZ 인사이트] 부동산 정책의 딜레마, '양도세 중과'가 가져온 시장...

출연 : 김인만 부동산경제연구소장

[황민호] BBS BIZ 인사이트 첫 시간입니다. 이재명 부동산 정책에 대해서 모르시는 분들이 많을 텐데요. 그 궁금증을 해소하고자 아주 유명하신 분입니다. 저희가 김인만 부동산 경제연구소장님을 어렵게 모셨습니다. 소장님 안녕하세요.

[김인만] 안녕하세요.

■ 1. 2026년 부동산 강경책의 핵심, '세금'으로 돌아선 규제 카드

[황민호] 이재명 정부에서 지금 최근에 부동산 정책에 대해서 아주 강경책을 쓰고 있는데 핵심이 뭡니까?

[김인만] 핵심, 정책의 핵심이라고 한다면 사실 이게 경계가 좀 바뀌었습니다. 초창기 이제 출범할 때만 하더라도 세금으로 집값 잡지 않겠다라고 했습니다. 그래서 규제를 하는데 이제 규제는 세 가지가 있거든요. 금융 규제, 대출하는 규제가 세금 규제가 있습니다. 그래서 세금을 통해 강하게 압박하는 규제가 있고 세 번째는 이제 지역 규제라고 하죠. 어떤 특정 많이 올라간 지역을 딱 규제해서 대출이나 세금이 결합되는...

[황민호] 그렇죠. 강남을 얘기하시는...

[김인만] 투기과열지구라든지 토지 거래가 구역 이런 규제가 있는데 세금 규제를 빼고는 2025년에 다 나오긴 했습니다. 서울 전역이 토지거래 허가구역으로 지정도 되고, 조정대상지역, 투기과열지구 지정이 되고 대출도 한도 6억까지인데 25억 넘어가는 아파트는 2억, 25억에서 15억 사이는 4억만 대출이 나오기 때문에 대출과 지역 규제는 다 나왔습니다.

마지막 하나 남은 카드가 이제 세금 규제였는데 세금으로 집값 잡지 않겠다라고 했는데 올해 2026년 1월 20일로 제가 기억을 합니다만 대통령께서 전격적으로 이제 세금을 건드렸습니다. 5월 9일까지죠. 다주택자들은 그러니까 집을 2주택, 2주택 이상 가지신 분들은 양도소득세, 양도소득세라는 게 이제 집값이 많이 올랐으면 내는 세금인데 이게 중과세를 적용하거든요. 규제 지역의 2주택자들은 기본 세율이 6에서 45% 그러니까 한마디로 쉽게 말하면 일반적인 분들은 1세대 1주택을 제외한 다주택자들은 45% 약 한 50% 세금 냅니다. 남은 거에 대해서 세금 내요.

[황민호] 많이 내네요.

[김인만] 부동산을 많이 냅니다. 그래서 사실은 주식이 돈 벌기 더 쉽습니다. 주식은 양도세가 이렇게 많이 없잖아요. 사실 국내 주식에 대해서는 50% 정도의 세금을 내는데 규제 지역은 2주택자는 여기다 20% 포인트를 더 붙여요. 71.5%까지 올라가고요. 3주택자들은 82.5%까지 올라갑니다. 10억 남으면 8억 세금 내야 돼.

[황민호] 이제는 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝난 거라고 봐야겠죠.

[김인만] 근데 이제 생각을 해보자고요. 그러면 5월 9일 전에 팔면 82.5% 중과세는 적용되지 않아요. 그냥 50%만 내면 돼요. 그러면 어떤 선택을 하겠습니까?

[황민호] 빨리 팔아야죠.

[김인만] 다주택자들은 빨리 파시는 분들도 있겠죠. 그러면 지금 매물이 나오겠죠. 시간이 짧죠.

[황민호] 짧죠.

[김인만] 그러면 급매가 나오잖아요. 그래서 지금 강남 쪽에 급매가 나오면서 뉴스를 보게 되면 집값이 떨어진다. 뭐 꺾였다. 이런 얘기들이 나오고 있는 건데 다수의 집주인들 중에서 모든 집주인이 다 팔려고 할까요? 나는 팔 생각이 없었는데

[황민호] 그래서 최근에 국토부에 고위 공무원이 사표를 냈어요. 집을 안 팔려고 그다음에 개그맨 황현희 씨도 문재인 정부 때 실패를 해 자기도 봤다. 안 팔겠다. 그렇게 나오고 있는데 그건 어떻게 보고 계세요?

[김인만] 일단 고위 공직자분이 국토부 파신 게 진짜 집 때문에 그렇게 한 건지 아니면 피곤해서 한 건지는 제가 한번...

[황민호] 집 때문에 그랬을 거예요.

[김인만] 아 진짜로요? 그분이 아마 알려진 거는 강남에 1주택 가진 걸로 알려지고는 한데 그런데 문재인 정부 때도 그랬으니까. 그래서 아마 황현희 씨 발언도 이제 굉장히 논란이 됐는데 우리가 좀 생각을 해 봐야 되는 게 이제 각자 입장에 따라서 좀 다른 영역이 있는 거잖아요.

그러면 다주택자들이 또는 강남의 고가 아파트 하나 가진 게 진짜 만국적인 투기 문제가 있는 거냐에 대해서 그냥 잠깐 생각해 보면 어 그래 여러 채를 가지면 우리 서울 같은 경우는 지금 땅도 부족하고 집도 부족한데 바람직하지 않아라고 생각할 수도 있는데 또 개인의 입장에 보게 되면 내가 세금 뗄 거 다 내고 나름대로 내가 옛날에 열심히 살아서 박근혜 정부 때 김대중 정부 때 집 사라고 해 가지고 그때 내가 다주택이 됐는데 이제 와서 이렇게 압박하는 게 맞나라는 생각을 가지시는 분들이 있습니다.

그래서 서로의 생각이 혼재되어 있는데 이거는 풀지 못하는 숙제인 것 같습니다. 왜냐하면 우리 개인은 합법의 테두리 안에서 본인의 이익을 최선의 이익을 추구하는 집단이잖아요.

[황민호] 그렇습니다.

[김인만] 그래서 독립 유공자들을 존중하죠. 그 개인의 이익을 포기하고 국가를 위해서 희생을 했으니까. 그러면 이 개인의 이익이 불법이 아닌데 과연 어느 정도 수준까지 규제가 들어가는 게 맞느냐에 대해서 황현희 씨 발언이 좀 자극적이긴 한데 아마 편집의 과정에서 저는 그렇게 나왔다고 생각을 하고 굉장히 논란이 돼서 나중에 사과 방송도 하긴 했습니다.

김인만 부동산경제연구소장

■ 2. 빵 공장이 아닌 아파트 공급... 3기 신도시와 서울 유휴부지의 한계

[황민호] 그리고 정부에서 또 이제 주택을 늘리고 있잖아요. 네 뭐 고양시도 그렇고.

[김인만] 공급 늘리죠.

[황민호] 공급을 늘린다고 해서 집값이 내려갈까. 다 같이 올라가지 않을까요? 또

[김인만] 공급이 공급은 스피드가 중요합니다. 스피드와 물량이 중요한데 어디 서울에 집이 부족해요. 2028년까지 입주 물량이 계속 줄어듭니다. 작년보다 올해 입주 물량이 35% 정도 줄어들었고요. 내년에는 더 줄어듭니다.

그런데 지금 나오는 물량을 보게 되면 3기 신도시 문재인 정부 시절에 추진했던 3기 신도시가 이제 올해 아마 본 청약 물량들이 좀 많이 나올 것 같고 빠른 곳이 2027년 8년 정도에 아마 입주가 가능한 단지도 있는데 전체적으로 보게 되면 턱없이 부족해요.

근데 서울이 아닙니다. 그러다 보니까 문재인 정부 때 뭐라고 했냐면 그때 계획을 보게 되면 2025년에 3기 신도시 완료한다고 했거든요. 이미 지났잖아요.

[황민호] 지났죠.

[김인만] 그런데 지금 또 안 되고 있다 보니까. 사람들은 야 서울도 아닌 경기도 인천에 공급하는 것도 마음에 안 드는데 이것도 시간이 걸리네. 최근에 정부가 발표했던 1 29 대책이죠. 1월 29일에 수도권 6만 호 서울 3만 2천호 유휴부지 과연 될까? 태릉CC 안 됐는데 문재인 정부 때 태능CC 안 된 데도 다 이유가 있거든요. 주민들이 반대하고 법적인 문제 걸리고 문화재 문제 걸리고 그 주민들이 반대하니까. 또 지역구 국회의원들이 반대하고

[황민호] 태릉CC 에서 윤석열 전 대통령이 골프를 쳤죠.

[김인만] 그러면 그 지역구 의원들도 반대를 하고 여러 가지 복잡한 문제가 있는데 이번에는 좀 다르다라고 얘기를 하는데 제가 볼 때는 서울에 3만 2천호 중에 한 절반 정도만 해도 저는 성공이라고 생각하는데 문제는 절반인 3만 2천 원의 절반은 1만 6천 호 정도 되죠. 이마저도 2030년 전에는 안 된다는 거예요. 왜 집은 빵 공장이 아니잖아요.

[황민호] 그럼 나중에 정권이 바뀌게 되면

[김인만] 또 달라질 수 있고 달라질 수 있죠. 그리고 제일 중요한 게 또 경기도에서는 경마장 부지 그게 이제 왜냐하면 우리 입지가 중요하잖아요. 그렇죠 서울이라도 50세대 100세대 아파트 짓는 거는 사실 바람직하지 않고 원하지도 않고 과천이 이제 좀 매력적이죠. 땅이 크기 때문에 과천 가고 싶잖아요.

[황민호] 가깝죠.

[김인만] 산도 있고 교통도 좋고 너무 좋은데 과연 경마장이 쉽게 될까에 대해서는 이제 대체 부지를 찾아야 되는데 지금 아직 못 구했습니다. 시간이 오래 걸릴 겁니다. 왜냐

[황민호] 그렇죠 경마장이 이사를 가야지 거기다가 아파트를 지을 수 있는

[김인만] 어디로 갈까요? 그 큰 땅을

[황민호] 어디로 갈까요?

[김인만] 왜냐하면 저기 뭐야 의정부나 포천이나 양주나 이런 데로 가면 경마하러 거기까지 가기가 안 되잖아요. 그러면 현실적인 대안이 수원시나 화성시 정도로 가야 되는데 거기도 주민들이 다 반대합니다. 이게 멀기도 하고 혐오 시설이에요. 우리 동네에 경마장 들어온다고 하면 엄마들 다 반대할걸요.

[황민호] 제가 경마장을 안 가봐서...

[김인만] 근데 일반적으로 그게 도박 시설이기 때문에 우리 요즘 그게 굉장히 민감해 이게 한 30년 40년 전 같으면 1기 신도시 개발할 때는 문제되지 않습니다. 국가가 한다면 기꺼이 개인이 희생을 해 주는 시대였다면 요즘은 개인이 더 중요한 시대이기 때문에 당연히 반대합니다. 지금도 반대 목소리들이 여기저기서 나오고 있기 때문에 대체 부지를 찾지 않는다면 실질적으로 공급이 수월하게 되기는 어렵겠다.

[황민호] 지금은 이제 광명시잖아요. 기아자동차 공장도 있었어요.

[김인만] 지금도 있죠.

[황민호] 지금도 있는데 거기를 이재명 대통령이 전 대선에서 공약을 했었거든요. 안 됐죠.

[김인만] 근데 그것도 만약에 만약에 그 자리에 지금 기아자동차가 들어온다면 반대할걸요. 야 우리 동네에 왜 자꾸 공장 들어와 반대하는데 옛날이기 때문에 기아자동차 들어올 때만 하더라도 그쪽에 대한 허허벌판이었거든. 그래서 지금은 공급하기가 상당히 어렵다. 그러면 우리 국민들도 이걸 알고 있어요. 아 공급은 부족하다. 그런데 역설적으로 말하면요.

김인만 부동산경제연구소장

■ 3. 서울 쏠림의 역사와 지방 소멸... '양질의 일자리'가 답이다

서울은 공급이 부족하다기보다는 수요가 과잉이죠. 서울에 주택이 한 주택 그 아파트가 약 한 200만 호 188만 호 정도 되나 한 200만 호 정도 되는데 아파트만, 빌라 이런 거 빼고요.. 그러면 188만 호 200만 호가 적냐 그러면 많잖아요. 이 좁은 땅덩어리에

[황민호] 굉장히 많은데요.

[김인만] 굉장히 많은데도 왜 서울은 집이 부족할까요? 수요가 많기 때문이죠. 수요가 수요 과잉 왜 수요 과잉이냐면 서울에 뭐가 있나요? 다 있잖아요. 대기업 본사 대학교 모든 인프라 이번에 BTS 공연 또 광화문에서 했잖아요.

그렇죠 역설적으로 말하면 좀 우스갯소리를 말하면 서울의 과잉 문제는 조선시대 한양부터 시작된 한양에도 집값이 얼마나 비싸냐면 그 관료들이 녹봉을 30년 정도를 모아야 한양 사대문 안에 작은 집 하나 샀다고 합니다. 그때도 수요 과잉 왜 한양에 좋은 일자리와 돈이 다 몰려 있었기 때문에...

[황민호] 역사가 진짜 깊네요.

[김인만] 그럼 지금 또 서울에 뭐가 있나요? 좋은 일자리와 모든 돈이 서울에 몰려 있기 때문에 서울에 그래서 옛날에도 뭐 애 서울에 보내라고 하는 말도 저는 그렇게 생각

[황민호] 그러니까 결국에는 정부 기관과 공기업 이런 것들이 다 지방으로 내려가야지

[김인만] 공기업 가지고는 안 될 것 같습니다. 공기업만 가지고 과연 시너지 효과가 나올까요? 대기업을 이동한다기보다는 저는 그렇게 생각합니다. 서울에 있는 걸 뺏어 가게 되면 또 서울은 또 당연히 문제가 되죠. 결국에는 뭐냐 하면 그 성수동 가 보면 성수동이 지금 거의 뭐 고급 아파트들은 강남보다 더 좋은 곳들도 있죠.

[황민호] 비싸죠. 예

[김인만] 그게 무슨 의미냐면 왜 강남 안 가고 성수로 갈까요? 왜 용산에 그 한남 더힐이나 고가 아파트 부자들이 왜 글로 갈까요? 거기가 좋기 때문입니다. 그러면 역설적으로 말하면 지방도 충분히 살기 좋게...

[황민호] 원래 그 집들은 남향으로 지어지잖아요. 그래서 저는 이렇게 강북 도로를 타고 왔다 갔다 하다 보면 이 강북에 있는 성수

[김인만] 그쪽은 남향이에요.

[황민호] 강남은 북향이고 그러니까 강남이 그래서 굴로 가는 게 아닌가

[김인만] 그런 것도 있죠. 그런 것도 있는데 아무튼 성수가 좋기 때문에 서울 숲도 있고 부자들이 커뮤니티가 만들어지고 그러면 저는 지방도 지방에 있는 학생들이 이제 고등학교 졸업하면 공부 잘하는 친구들은 다 인서울 하잖아요.

옛날에는 제가 학교 다닐 때만 하더라도 이제 80년대 고등학교 때는 그렇게 안 했거든요. 제 친구들 너 어디 가. 공부 잘하는 친구들도 뭐 경북대나 부산대 가지 뭐 굳이 인서울에서 우리 부모님 힘들게 월세 많이 나와라고 했는데 요즘 어때요? 공부 잘하면 다 그냥 인서울 합니다. 지방에는 대학교가 2개 있잖아요. 지방대와 지방대 의대 이제 그렇게 바뀌었거든요.

무슨 대학교 무슨 대학교가 무슨 의미가 있어 왜 그렇게 됐냐면 서울이 좋기 때문에 좋은 일자리가 있기 때문에 그럼 다시 말하면 어떻게 해야 될까요? 지방에 사시는 분들 저도 이제 지방 출신이니까. 저 같은 사람은 지방에 살아야 돼요.

지방에서 잘 먹고 잘 살아야 되는데 잘 먹고 잘 살 만한 결국 대기업의 일자리가 없는 거죠. 대기업 일자리가 지방에서는 계속 감소해요. 옛날에 신발 공장 그런 사업이 저물어 가면서 반도체나 디지털 새로운 산업혁명이 서울 중심으로 발생을 하다 보니까. 지방에는 양질의 일자리 그냥 중소기업이 아니라 좋은 일자리가 사라지게 되고요. 당연히 대학교들도 경쟁력이 떨어지기 때문에 저는 지방을 먼저 좀 제대로 살려야 이 문제가 해결될 문제지...

1년에 서울이 왜 또 공급이 부족하냐면 가구 수 분화가 인구는 좀 줄어들어요. 출산율은 줄어드는데 출산이 줄어들면 뭐 해요? 지방에서 키우는 애들이 다 서울로 올라오니까. 첫 번째 가구수 분화가 생기고 또 서울의 수요가 많다 보니까 신혼부부들 1년에 4만 쌍 정도의 서울의 신혼부부들이 나오거든요. 걔들이 다 어디로 갈 거예요? 전세집을 구하든 집을 사든 해야 될 거 아니에요 월세로 가든

[황민호] 전세 구해야죠. 처음에는

[김인만] 요즘 전세 난입니다. 전세 매물도 없습니다. 서울에 서울의 전세 구하기 하늘의 별따입니다. 지금 문제가 우리가 뉴스만 보면 강남 집값이 떨어졌다라고 해서 굉장히 좀 환호를 하고 있는데 그거는 클릭수가 잘 나오기 때문에 기자들이 강남만 초점을 맞춰서 그렇고요. 강서구나 가보게 되면 오히려 두 달 전보다 집값이 올랐습니다. 전세는 매물이 없다니깐요. 굉장히 심각한 문제들이 많이 있음에도 불구하고 뉴스도 정부도 모든 관심이 강남 집값에만 꽂혀 있다 보니까

[황민호] 그러니까 강남 이외의 지역은 집값이 올랐고 오히려 강남은 내렸고, 강남은 근데 워낙 비싸니까 내려도 크게 뭐 이렇게 효과가 나지 않잖아요.

[김인만] 제일 불만이 그거예요. 얼마 전에 뉴스 보니까 뭐 20억이 떨어졌다고 하더라고요. 20억이요 어디야라고 보니까 압구정 90억에서 70억으로 떨어졌대요. 그러니까 사실 그들만의 리그에 부자집을 어떻게 보면 현금을 주고 더 부자가 사는 이런 좀 이상한 현상이기 때문에 저는 시장을 좀 넓게 봤으면 좋을 것 같고요. 정책을 하시는 분들도 너무 강남만 보지 말고

■ 4. 청년과 신혼부부를 위한 실거주 전략... 토지임대부 아파트도 대안

[황민호] 이재명 대통령은 이런 사람들이 주택을 많이 갖고 있으니까 아파트를 많이 갖고 있으니까. 자기는 하나만 갖고 있고 나머지는 다 팔아라 그러면 집값이 내려가지 않겠냐. 이런 의도 아닐까요?

[김인만] 그게 방향성은 굉장히 바람직하죠. 굉장히 바람직한데

[황민호] 소장님이 보시기에는 어떠세요?

[김인만] 근데 그게 단기적으로 진행이 되기는 현실적으로 어려울 것 같고요. 왜냐하면 이상과 현실은 다를 수는 있는데 왜 이 말씀을 드리냐면 역설적으로 미국이든 다른 선진국들이 자가 보유율이 한 60%대밖에 안 돼요. 이제 싱가포르 얘기를 하셨으니까 싱가포르 자가보유율이 90% 정도 됩니다.

싱가포르는 공공이 80% 민간이 20% 그 싱가포르에 거의 서울의 한 116% 정도 땅이 그 정도의 인구는 한 63% 정도로 작은 도시 국가입니다. 처음부터 싱가포르 말레이아 연방에서 독립을 하면서 싱가포르는 이제 돈도 좀 많았기 때문에 국유지를 많이 좀 가지고 공공임대를 좀 많이 또 공공주택을 많이 지었는데 좋죠. 90% 좋은데 모든 거는 명암 있잖아요.

암이 뭐냐 하면 임대료가 살인적으로 높습니다. 왜냐하면 90% 자가라는 얘기는 민간 임대 물량으로 뽑아낼 물량이 절대적으로 부족하다는 얘기잖아요. 그래서 임대료가 투룸 방 2개짜리 소형 아파트 원룸이 제가 작년에 만난 분은 월세 800만 원 내고 있다고 합니다.

[황민호] 800만 원

[김인만] 마리나베이에 투룸 500에서 800만 원 정도 합니다. 대신 보유세도 높습니다. 니 월세 많이 받으니까 보유세도 내

[황민호] 그 돈으로 내겠죠.

[김인만] 예 그러면 이제 집을 사라는 얘기인데 아니면 공공주택에 들어가라는 얘기인데 공공주택이 싱가포르라고 해서 계속 공급이 되지는 않잖아요. 그래서 신혼부부들이 집 구하기가 하늘의 별따기입니다. 그래서 프러포즈가 나랑 결혼해 줄래가 아니고 우리 청약할래 해서 공공주택의 청약이 돼야만

[황민호] 그 나라도 청약을 하는군요.

[김인만] 그러니까 생애 최초 한 번 청약할 수 있습니다. 싱가포르는 근데 결혼할 때 한 번 근데 그게 굉장히 경쟁이 치열하다고요.

[황민호] 이혼하면 어떻게 돼요? 주위에 이혼한 사람들이 있어가지고

[김인만] 각자 알아서... 그러니까 이게 완벽한 정책은 없다. 우리나라는 우리나라의 롤 모델이 필요한 거고요. 싱가로프가 오히려 2020년에서 2025년 집값 상승률을 보게 되면 우리나라보다 더 높습니다.

[황민호] 소장님 말씀을 듣다 보니까 이 부동산이라는 게 더 어려워지는 것 같아요

[김인만] 어려워요.

[황민호] 이거 그러면은 지금 이 상황에서 지금 부동산 정책을 강하게 지금 하고 있는데 지금 집을 사야 돼요. 청년들은, 신혼부부들은

[김인만] 저는 항상 제가 말씀드리는 기준이 있습니다. 제 기준이 뭐냐 하면 우리가 투기하자는 거 아니잖아요. 주택을 여러 개 사자는 거 아니잖아요. 필요한 분들 그러니까 자금이 되고

[황민호] 저 같은 사람들은 정말 필요하니까 살고 있는 거죠.

[김인만] 그렇죠. 자금이 되고 필요한 분들 그 자금이 안 되는 분들은 못 하잖아요. 그러니까 못하는 분들 빼고 뭐 예를 들어서 예비 신혼부부 두 분이 한 35세 40세에 결혼하는데 한 2, 3억 모았어요. 각각. 그러면 합치면 4억이야. 부모님 도움받으면 한 5억 6억 정도 될 되면 대출받아서 한 10억짜리 아파트 살 수가 있기 때문에 저는 이런 분들은 사라고 합니다.

집값 떨어지면 어떡하죠? 집이라는 건 주식하고 다르게 그냥 내가 거주하는 목적 그러니까 10년 후를 저는 바라고 보라고 얘기를 하거든요. 주식은 사실은 어제 사도 오늘 봐야 되잖아요. 뭐하러 봐. 그냥 그냥 살아 그냥 살다가 10년 후에 한 번 돌아봐 그러면 서울 수도권에 수요가 많은 곳들은 기본적으로 인플레이션도 있기 때문에 올라가 있을 확률이 80%입니다. 그러니까 쳐다보지 말자. 왜 필요하니까

그리고 지금 전세 구하기도 힘들고 전세 살면요. 저도 옛날에 살아봤는데 시간이 어찌나 빨리 가는지 계약하고 돌아서면 집주인이 전화 오지 않아도

[황민호] 지금 부산에 집이 아파트가 하나 있고 서울로 와서 일산에서 지금 전세를 살고 있는데 부산 집을 지금 내놨어요. 안 팔려요

[김인만] 그것도 고민이죠.

[황민호] 월세를 지금 받고 있긴 한데 많이 받지는 않지만

[김인만] 그러니까 이게 그래서 저는 필요한 분들 는 사야 된다. 그래서 사시는데 그럼 돈이 부족한 분들은 어떻게 하느냐 청약 올해도 공공 분양 많이 나오거든요. 정부가 노력을 해서 공공분양 많이 나오기 때문에 공공 분양하시고

[황민호] 이 PD도 청약을 받지 않았어요.

[이은지] 저는 LH 신혼부부 그거 전세로 들어가 있는데 여쭤보고 싶은 게 하나 서울에 요즘에 그 반값 나오잖아요. 토지 임대 토지 임대 안 되고 약간 방만 이제 그걸 받는 거잖아요 그거는 솔직히 사람들이 이제 분위기는 좀 별로다. 왜 이게 집을 사는 것도 아니고 그렇다고 내 집인데 또 계속 돈이 나가야 되는 거잖아 토지가 내 게 아니니까 그거에 대해서는 어떻게 봐야 되는지

[김인만] 저는 그것도 좋다고 생각합니다. 왜 좋으냐 하면 물론 내 집은 집은 내 거죠. 땅은 서울시 거 이번에 마곡에서 나온 거 보니까 분양가가 전용 59 같은 경우 2억 7천에서 3억 4천인가 정도 보증금이 나온 것 같고 토지 월세 토지 사용료를 60몇만 원 정도 내야 되거든요.

[황민호] 매년, 달에?

[이은지] 그러니까 토지가 내 게 아니니까 집만 내 건 거예요.

[김인만] 내야 되는데 땅값을 거죠. 이렇게 보면 어 내가 월세처럼 내야 돼 라고 하지만 주변의 아파트와 비교해 보게 되면 주변 아파트 월세가 보증금 5억에 월 100만 원입니다. 주변 월세보다 저렴해요. 근데 건물은 내 거예요. 그럼 시간이 지나면 건물 값이 올라갈 수 있거든요. 그럼 월세보다 유리한 거예요. 그럼 저는 안 할 이유는 없다.

[황민호] 그러면 그게 뭐 10년이나 뭐 20년 이렇게 계약 안 하고 내가 사서 다음 날 팔아도 된다.

[김인만] 바로 팔지는 못할걸요. 10년 아마 전매 제한 걸리는 거 그럼에도 불구하고 저는 하셔라. 주거 안정이 중요하니까 우리가 투기하는 것도 아니니까

[황민호] 그러면 딴 데 일산이나 이런 데로 좀 빠지면 되지 않을까요?

[김인만] 일산으로 가시고 싶은 분들은 가셔도 되고

[황민호] 멀어요.

[김인만] 개인의 선택이니까 나 월세 내기 싫어 임대료 내기 싫어 하지 말고 그게 좋은 분들은 하셔도 된다. 월세보다는 낮고 건물 가격은 올라간다는 말씀드리고 그게 싫은 분들은 또 각자의 선택 그래서 저는 예를 들어서 1억 2억 있는 분 있잖아요. 저는 그런 분들도 집 사라고 합니다.

서울에 집이 어디 있어? 서울을 벗어나면 되죠. 뭐 고양시에 또는 여의도에 신안산선이라고 안산에 신안산선이 개통이 되거든요. 그런 데 찾아보면 안산에 신안산선 개통 예정 역 주변에 3억 정도 전용 59 아파트 구축 아파트 찾을 수 있기 때문에 저는 편하게 살자.

압구정 아파트가 약 한 8.7배 9배 정도 올랐더라고요. 서울 평균은 13배가 올랐습니다. 서울 평균이 더 많이 올랐어요. 근데 우리는 왜 압구정에 꽂혀 있을까요? 금액이 높기 때문에 실제로 다른 지역들도 올라갈 때는 올라가니까 그냥 저는 주거 안정을 위해서 내 집 마련을 하는 게 마음은 편하니깐요.

[이은지] 요즘에 이렇게 아파트들이 많이 나오잖아요. 만약에 지역을 집을 매매한다고 했을 때 어느 지역을 좀 추천하세요?

[김인만] 저는 각자의 선택이라고 보는데 좋은 거는 세상에 그렇잖아요. 비쌀수록 좋습니다.

[황민호] 비쌀수록 좋죠.

[김인만] 그러니까 본인이 원하는 우선순위가 있을 거예요. 지하철역이 중요하냐 학교가 중요한 분이 있을 수도 있고요. 편의시설이 중요한 분들이 있을 수도 있고요. 자녀 계획이 없는 분들도 있어요. 중에 우선순위를 정하고요. 우선 순위 한 2개 3개 만족하는 아파트를 선택을 하세요.

돈이 부족하니까 어째요. 돈 많으면 서울 중심부 들어가는데 그게 안 된다면 저는 경기도고 인천도 좋으니까 이왕이면 또 할 수 있으면 신축 아파트들 또 규제 지역 아닌 곳들은 또 전세 끼고 살 수도 있고 찾아보면 또 있습니다. 경기도에 뭐 검단 신도시만 가봐도 한 6억대 7억 대 정도면 살 수 있거든 전용 84를. 그러면 대출이 최대 6억이니까 신혼부부들은 살 수 있고 교통망이 좋으니까. 저는 너무 서울만 쳐다보지 말고 내가 거주 만족도 할 수 있는 지역으로 눈을 좀 돌리셔도 좋지 않을까 생각을 합니다.

■ 5. 이재명 정부를 향한 제언, '양도세 퇴로'를 열어줘야 시장이 산다

[황민호] 제가 7년을 부산에서 살다 보니까 부산도 굉장히 좋아요. 근데 결국에 다시 서울로 온 이유는 큰애 학교 때문에... 다행히 서울에 있는 대학을 들어갔어요.

[김인만] 이게 우리 사회의 현 문제를 그대로 가지고 있잖아요. 구조적인 문제는 결국에는 공급도 늘려야 되겠습니다만 지방을 잘 살게 해줘야 된다. 그래서 공기업을 이전하는 게 아니라 대기업들이 거점 도시에 투자를 좀 해서 일자리가 새롭게 만들어지게 되면 하지 마라 그래도 자연스럽게 경제가 좋아지고요.

교육 예산 남아도는 거 지방 국립대학교에 투자 좀 많이 해 주자. 카이스트나 포항공대 수준만 만들어 주게 되면 서울 친구들도 가요. 제발 돈은 그런 데 쓰라고 우리가 세금을 내는 거기 때문에 기업들에게 인센티브 주면 되잖아요. 토지 50년간 무상 제공해 줄게 법인세 10년 안 받을게 해도 저는 이득이라고 생각합니다. 무조건 일자리입니다.

[황민호] 그러면은 소장님이 보시기에 정말 이 부동산 정책이 성공하기 위해서는 가장 필요한 거 하나.

[김인만] 단기적으로는 세금입니다. 지금 핵심은 그러면 세금은 보유세가 있고 거래세가 있습니다. 보유세를 이제 어느 정도 올리느냐가 관건인데 우리 문재인 정부 때 경험을 했잖아요. 보유세 올리고 거래세 올리니까 매물 잠겼다. 지금도 똑같이 갈 것인가에 대해서 저는 패러다임을 바꿨으면 좋겠습니다. 싱가포르 같은 경우도 취득세 높아요. 보유세 높아요. 양도세 없어요. 상속세도 없어요. 사기는 어렵게 빠져나갈 구멍은 크게 만들어주니까 회전이 되는 거잖아요.

보유세를 올리고자 한다면 저는 제발 양도세 좀 오히려 내려주자 이게 불로소득 문제가 있거든요. 야 돈 많이 벌었는데 깎아주면 어떡해라고 하는데 반대로 생각해 보게 되면 지금 팔고 싶어 하는 다주택자도 꽤 많이 있는데 양도세 때문에 못 파는 거잖아요.

그렇다면 예를 들어서 저렴하게 KB 시세 대비 10% 저렴하게 파는 사람은 양도세를 35%로 해주자. 서울 집을 팔고 부산 가시는 분들 있잖아요. 양도세 좀 면제해 주자. 그러면 부산 가서 돈이 더 늘어났는데 그 돈으로 차도 바꾸고 소고기 사 먹고 골프도 치고 할 거 아니에요. 그리고 금융투자가 옳다 그러면 양도세 면제해 줄 테니까 그 돈을 주식 계좌에 넣어서 10년 동안 굴리게 한다든지 아이디어를 짜면 얼마든지 있거든요.

[황민호] 핵심은 양도세네요.

[김인만] 양도세. 근데 지금은 두 가지를 다 올리는 방향으로 가고 있기 때문에 저는 인풋이 같으면 아웃풋이 같다고 생각하거든요. 대통령께서 혼자 이제 동분서주하고 있는데 결과적으로 보게 되면 노무현, 문재인 정부 때처럼 보유세 올리고 양도세 올려서 매물 잠김 현상이 생기고 있는데 지금 또 똑같이 가려고 하잖아요. 인풋이 달라야 아웃풋이 달라지니까 정책을 좀 다르게 가자.

[황민호] 오늘 궁금한 게 진짜 다 해결이 됐어요. 오늘 김인만 소장님께서 바쁘시니까 이만 모시고요. 다음에 한 번 더 재밌는 얘기를 한번 이 방송을 다시 한 번 하겠습니다. 네 지금까지 김인만 부동산 경제 연구소장님이었습니다. 감사합니다.

[김인만] 감사합니다.