빌라를 실거주 목적으로 사는 것은 권하지 않는다.
‘주거 사다리’로 통하던 빌라의 현주소는 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 이 말로 요약된다. 말 그대로 애물단지 신세다. 집값이 잘 오르지 않을 뿐 아니라 나중에 되팔기 어렵다는 선입견이 강하다. 넓은 주차장이나 놀이터 같은 기본적인 커뮤니티 시설이 없고, 전세 사기에 이용당할 가능성도 크다. 그 결과 아파트보다 한 단계 아래 상품으로 취급됐다.
그런데 서울의 빌라 시장이 모처럼 꿈틀거린다. 거래가 늘면서 꿈쩍 않던 가격도 오르고 있다. 부동산플래닛 조사 결과, 올해 2분기 서울 빌라 매매 거래량(1만1536건)은 1년 전보다 24.4% 늘었다. 올해 들어 7월까지의 매매 가격 누적 상승률은 5.27%(한국부동산원 조사)로, 18년 만에 가장 높았다.
아파트값 급등에 전월세난까지 겹치면서 서울 빌라로 수요가 몰리고 있다. 서울 구로구의 빌라 밀집 지역. 사진 서울시
빌라가 부활한 걸까. 이는 섣부른 짐작이다. 아파트와 마찬가지로 수요와 자금이 선별적으로 몰린다는 게 전문가들의 분석이다. 잘못 샀다간 물리기 십상이란 뜻이다.
빌라촌으로 발길 돌리는 청년들
갑자기 빌라가 왜 주목받을까. 저가 아파트값이 뛴 점이 첫손에 꼽힌다. KB부동산에 따르면, 지난 8월 서울 아파트 중 가격이 하위 20~40%인 2분위 평균 매매 가격은 8억9953만원이었다. 올해 들어 13.5% 올랐다. 하위 20% 이하인 1분위 아파트값도 4억9877만원에서 5억4138만원으로 8.5% 상승했다.
전세난에 지친 무주택자가 아파트를 사기에는 자금이 부족해 상대적으로 저렴한 빌라로 눈을 돌린 것이다. 실제 양천구 목동 ‘목동롯데캐슬마에스트로’ 59㎡(이하 전용면적)가 지난 8월 13억6500만원에 팔렸는데, 같은 달 인근 방 세 개짜리(63㎡) 빌라 거래가격은 4억5000만원이다.
토지거래허가구역 규정을 적용받지 않는 점도 한몫했다. ‘빌라’로 불리는 다세대·연립주택은 실거주 의무가 없다. 전세 보증금을 끼고 집을 산(갭 투자) 뒤 다른 곳에서 전월세로 살 수 있다는 의미다. 이는 투자 수요를 자극한다.
시장의 관심은 서울 빌라값이 계속 오를지에 쏠린다. 전문가들은 “당분간 빌라 매수세가 이어질 것”으로 내다본다. 아파트 임대차 시장에서 시작한 전월세난이 빌라 시장으로 옮겨붙은 데다, 아파트값을 감당하기 어려운 젊은층 사이에서 ‘자산 사다리를 놓칠 수 있다’는 불안감이 커지고 있어서다. 직주근접(직장과 주거가 가까운 것) 문제로 ‘인서울’을 고집하는 청년이 느는 것도 영향을 준다.
다만 빌라값 상승이 서울 전역에서 동일하게 나타날 것으로 보기는 어렵다는 분석이다. 빌라는 개별 입지와 신축 여부, 주차 여건, 정비사업 가능성에 따른 가격 편차가 아파트보다 크다. 그럼 뭘 사야 할까.
(계속)
“3억짜리 빌라가 반년 만에 6억 됐다.”
올해 초 재개발이 확정조차 되지 않은 동네에서 벌어진 일이다. 또 다른 지역에서는 정비구역에 포함됐다는 이유 하나만으로 빌라값이 4억 이상 벌어졌다.
시장은 ‘거품’이 끼었을 가능성을 우려한다. 생존 매수로 몰린 2030세대가 재건축 가능성이 있는 빌라는 어떻게 찾을 수 있을까.
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