혼란기 속 부동산 고수와 하수
정영수 (재)한국산업교육원 광주지부장 (사)대한부동산학회 광주지부장
2026년 07월 27일(월) 22:00
세상의 모든 분야에는 고수와 하수가 있다. 고수는 인생을 능동적으로 운전하지만 하수는 인생에 끌려다닌다고 한다. 어린 시절에 태권도를 6개월쯤 배워서 빨간 띠를 딴 뒤 목에 힘을 넣고 다니다 운동을 더 잘하는 고수에게 혼쭐이 난 적이 기억이 있다.
한 분야에서는 제법 배워서 잘 아는 것처럼 보이지만 고수에 비하면 형편이 없는 하수가 되는 것이다. 정말 잘하는 무림의 고수는 싸우지 않는다고 한다. 먼저 싸움을 걸지도 않는다. 눈빛으로, 몸에서 나온 기운으로 상대를 제압한다. 그래도 달려든다면 ‘일격필살’로 적을 때려눕히고 확실한 승리의 종지부를 찍는다고 한다.
부동산 투자에 있어서 고수와 하수의 차이는 무엇일까. 그중 한가지는 위기 관리능력이다. 위기 상황이나 예기치 못한 변수에 대해 시각의 차이가 크게 다르기 때문이다. 고수는 트렌드를 넘나드는 사람으로 시대의 흐름을 관통해서 꿰뚫고 앞으로 트렌드를 찾아서 그물을 쳐서 고기를 잡아놓고 팔 생각을 하는 사람들이다. 고수는 유료상담 코너에서 여론이나 부동산시장의 미래를 예측하지만 하수는 무료상담이나 귀동냥에 목을 매고 잘못된 결정을 선택한다.
무료자문을 해 주면서 책임을 져주는 상담자가 얼마나 될까. 많은 돈으로 부동산을 매수 하려고 하는데 인터넷에서 검색하고 짧은 경험과 비전문가의 시각에서 내린 결정이 과연 얼마나 효과가 있을까. 부동산 고수가 되려면 자신을 업그레이드 시키는 노력을 두 배 세 배 더 해 남에게 의존하지 않고 스스로 생각하고 실천하는 사람이라는 점을 잊지 말아야 한다. 부동산 투자의 하수는 잘 되면 자기 탓이고 안되면 환경과 여건을 탓한다.
부동산 분야의 고수일수록 각계 전문가 집단과 연계가 많으며 그만큼 비용도 많이 치른다. 부동산 분야의 전문가는 각 분야 정보력을 가진 정치인 등 많은 사람과 연계해 체계적으로 작업하는데 책 몇 줄 읽은 사람과 똑같은 정보를 얻는다면 세상은 불공평하지 않을까. 부동산경매에 있어서 하수들이 법원경매에 처음 입찰해 보기 좋게 성공한 것은 오히려 좋지 않을 수도 있다. 처음 낙찰받은 물건으로 고생도 하며 어려움을 경험해야 좀 더 겸손해질 수 있다.
부동산 하수는 실수할 가능성 자체를 부정하고 원망하는 반면 고수는 모든 가능성을 염두에 두고 신중하게 리스크를 줄여 나간다고 한다. 하수들은 부동산경매 권리분석 등 간단한 것을 좋은 물건이라고 여기지만 고수는 골치 아프지만 수익률이 높은 물건을 고른다. 고수들은 미래가치를 생각하지만 하수들은 현재 가격만 생각하고, 고수는 팔기 좋은 물건을 선택하지만 하수는 살기 좋은 물건을 선택한다.
한국은행은 지난 16일 금융통화위원회를 열고 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 2023년 이후 3년 6개월 만에 긴축 모드로 들어간 것이다. 기준금리 인상 배경으로 물가안정과 수도권 주택가격 인상 등 금융안정 상황을 강조하며 추가 인상도 예고했다. 이번 인상으로 주택담보대출 이자율이 연내 최고 8%대에 달할 것이란 관측이 나오고 있다.
2026년 하반기에는 이재명 정부가 부동산세, 금리인상과 함께 대출규제 정책을 실시할 뿐 아니라 유가와 환율인상 등으로 부동산 관련된 시장이 수도권을 제외하고 침체될 것으로 전망된다. 한국의 부동산시장과 정책은 지금까지 이른바 ‘냉탕과 온탕’을 번갈아 가는 모양새를 보여왔다. 경기가 지나치게 과열되고 있다고 판단되면 냉탕 정책(부동산규제)을 써야 할 필요가 생기지만, 경기가 지나치게 침체돼 있다면 온탕 정책(부동산 활성화정책)을 쓸 필요가 있기 때문이다.
최근 부동산시장은 침체기를 겪고 있기 때문에 글로벌 경제의 흐름과 정부의 정책을 살펴보고 대응하는 전략이 필요하다. 진짜 부동산 고수들은 ‘위기는 기회’라고 생각하며 찬스를 노리고 있다. 부동산은 살아 움직이는 생물이기에 한곳에 오래 머물지 않고 끊임없이 움직여 가고 있다. 이런 움직임의 트렌드를 잘 따라가면 성공하는 투자 가능성이 커질 것이다. 고수들의 한 박자 앞서가는 투자 마인드를 살펴보고 어려운 시기에 눈물로 씨를 뿌리고 기쁨으로 열매를 수확하길 바란다.
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