조정지역 묶인 동탄·기흥·구리…갈아타기 비과세 ‘잔금일’이 변수[머니트렌드 2026]

1일 서울 중구 롯데호텔에서 열린 서울경제 머니트렌드 2026에서 김호용 미르진택스 대표가 강연을 하고 있다. 성형주 기자 2026.07.01

“동탄과 용인 기흥구처럼 조정대상지역으로 새로 묶인 지역은 계약일과 잔금일을 함께 봐야 합니다. 지정 전에 계약했더라도 잔금일이 지정 이후라면 2년 거주 요건이 붙을 수 있습니다.”

김호용 미르진텍스 대표는 1일 열린 ‘서울경제 머니트렌드 2026’에서 ‘1주택 갈아타기 절세전략과 세법 개정 대응방안’ 강연을 했다. 그는 최근 조정대상지역으로 지정된 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시 사례를 들어 상급지 갈아타기 때 양도세 비과세 요건을 꼼꼼히 따져야 한다고 강조했다. 김 대표는 “조정대상지역 지정 전에 계약했더라도 잔금일이 지정 이후라면 취득일 기준으로 조정대상지역 주택을 산 것으로 볼 수 있다”며 “이 경우 나중에 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건이 붙을 수 있다”고 설명했다.

다만 지정 전 계약자라고 해서 모두 같은 기준이 적용되는 것은 아니다. 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했더라도 계약 당시 세대 기준으로 무주택자였는지가 중요하다. 계약 당시 무주택자라면 잔금일이 조정대상지역 지정 이후로 넘어가더라도 2년 거주 요건이 면제될 수 있지만, 이미 다른 주택을 보유한 상태에서 계약했다면 예외 적용이 어렵다는 설명이다. 김 대표는 “계약일이 규제지역 지정 전이라는 이유만으로 안심해서는 안 된다”며 “계약 당시 주택 보유 여부와 실제 취득일인 잔금일을 함께 확인해야 한다”고 말했다.

김 대표는 일시적 1세대 2주택 비과세의 기본 요건도 짚었다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사고, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있다는 설명이다. 양도하는 종전주택은 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 한다. 예전에는 신규주택 소재지와 취득 시점에 따라 종전주택 처분기한이 달랐지만 현재는 지역과 관계없이 3년 이내 양도로 통일됐다.

입주권을 활용한 갈아타기에서는 3년 처분기한뿐 아니라 정비사업 기간이 핵심 변수다. 1주택자가 조합원입주권을 취득한 뒤 3년 안에 종전주택을 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만 재개발·재건축은 관리처분계획인가 이후 준공까지 5~6년, 길게는 7~10년 이상 걸리는 경우가 많아 입주권 취득 후 3년 안에 신축주택이 완성되기 어려운 것이 현실이다. 이 경우 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 종전주택을 팔고, 준공 후 3년 안에 세대 전원이 전입해 1년 이상 계속 거주하면 실수요 목적 특례를 적용받을 수 있다.

김 대표는 새 아파트 가격 부담이 커진 상황에서 조합원입주권이나 분양권이 상급지 갈아타기의 대안이 될 수 있다고 봤다. 역세권·신축·대단지 선호가 강하지만 이미 준공된 새 아파트는 가격이 높아 접근이 쉽지 않은 만큼, 향후 신축으로 바뀔 권리를 활용하는 수요가 이어질 수 있다는 설명이다. 다만 입주권과 분양권은 일반 주택을 사는 경우와 다른 특례 요건이 적용되는 만큼 취득 시점과 종전주택 처분 일정을 함께 관리해야 한다.

분양권도 입주권과 비슷한 구조로 봐야 한다. 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세 비과세와 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함된다. 이에 따라 1주택자가 기존 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득했다면 3년 이내 종전주택을 양도하는 것이 기본이다. 3년이 지난 경우에도 분양권으로 취득하는 주택이 준공되기 전 또는 준공 후 3년 이내 종전주택을 처분하고, 신축주택 준공 후 3년 이내 전입해 1년 이상 거주해야 비과세 특례를 기대할 수 있다.

재개발·재건축 공사 기간 중 거주 목적으로 산 대체주택도 주의가 필요하다. 김 대표는 “사업시행인가 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주하고 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 양도하면 비과세 특례가 가능하다”고 설명했다. 대체주택이 조정대상지역에 있더라도 대체주택 비과세 특례 자체는 1년 이상 거주로 요건을 충족할 수 있다. 다만 고가주택으로 장기보유특별공제상 높은 공제율을 적용받으려면 2년 이상 거주 요건을 별도로 따져야 한다.

대체주택을 살 당시 보유 주택 수는 반드시 확인해야 한다. 김 대표는 대체주택 취득 당시 재개발·재건축 주택 외 다른 주택을 보유한 2주택 이상 상태였다면 이후 다른 주택을 먼저 처분하더라도 특례 적용이 어렵다고 설명했다. 기획재정부가 2023년 10월 23일 해석을 변경하면서 대체주택 취득 당시 1주택자였는지가 핵심 판단 기준이 됐다는 것이다.

보유세와 장기보유특별공제 변화 가능성도 변수로 꼽혔다. 김 대표는 보유세 기준일이 매년 6월 1일이라는 점을 언급하며 재산세가 주택분으로 부과되는지에 따라 종합부동산세 부담이 달라질 수 있다고 설명했다. 고가주택 보유자는 장기보유특별공제 축소 가능성도 따져야 한다. 그는 양도가액 30억 원, 필요경비 10억 원인 주택을 예로 들어 “현행 최대 80% 공제 시 산출세액은 7031만 원이지만 장특공제가 없다고 가정하면 4억7293만5000원까지 늘어날 수 있다”고 말했다.