고금리와 내수 침체로 상업용 부동산 시장이 어려움을 겪고 있는 가운데, 기존 임대료보다 수익성이 좋은 새로운 공간 운영 모델이 주목받고 있다. 공간 단기 임대 플랫폼 쉐어잇이 전개하는 ‘위탁운영(MSO·Managed Service Organization)’ 서비스가 그것이다.
21일 관련 업계에 따르면 쉐어잇 MSO 서비스는 국내 상업용 부동산 시장에서 새로운 수익 창출 방안으로 급부상하고 있다. 단기 임대 시 따르는 계약, 마케팅, 현장 관리 등을 번거롭게 신경쓰지 않으면서도 임대료 대비 높은 수익을 기대할 수 있어서다.
◆ 운영 부담은 제로, 수익은 짭짤
MSO는 기업이 핵심 역량 외 운영기능을 전문 조직에 위탁하는 방식을 일컫는다. 쉐어잇 MSO는 공간 위탁운영에 특화된 서비스를 제공하는 게 특징이다. 공간 상품화부터 마케팅, 현장 컨시어지 서비스를 모두 지원한다. 사실상 공간관리에 필요한 ‘토탈 솔루션’을 제공하는 것이다.
서비스는 건물주(호스트)가 공간 위탁운영을 맡기면 쉐어잇이 이를 상품화하는 것부터 시작된다. 이후 해당 공간이 플랫폼을 통해 판매되면 쉐어잇이 사후관리를 도맡는다. 전사적자원관리(ERP) 시스템과 공간관리시스템(Venue Management System)을 통해 철저한 관리가 이뤄진다.
쉐어잇 MSO는 빈 건물을 활용하거나, 기존 건물을 리모델링해 상품화하는 방식을 모두 선택할 수 있다. 기존 사업주와 연계해 서비스를 이용하는 것도 가능하다. 장소의 제약도 크지 않은 편이다. 팝업, 학교, 상업지구, 프라임오피스 등 다양한 공간에 서비스를 도입하고 있다.
현재 도입 비중이 가장 높은 건 팝업형이다. 성수, 강남, 압구정 등 팝업스토어 수요가 많은 지역에서 공간 대관을 맡기는 경우가 늘고 있다. 성수역 3번 출구 앞 개소한 ‘노바포탈(Nova Portal)’이 대표적인 사례다. 당초 이 자리엔 ‘알파문구’가 입점해있었는데, 쉐어잇이 위탁운영을 맡은 뒤 연간 약 2배 정도 임대수익을 올릴 만큼 공간 자산으로서의 가치가 크게 높아졌다.
쉐어잇 관계자는 “전체 공간이 아니더라도 일부 공간만으로 공간의 자산 가치를 극대화할 수 있고, 실제로 높은 임대수익을 기록하고 있다“며 “성수동 외에도 압구정, 한남 등 주요 번화가에서 팝업 공간 위탁운영을 늘려가고 있다“고 말했다.
(왼쪽부터) 기존 성수역 3번 출구 앞 알파문구 공간과 쉐어잇 MSO 서비스 도입 후 변화한 '노바포탈' 공간. (제공=쉐어잇)
강남, 여의도, 종로 등 서울 주요 상업지구에서도 눈에 띄는 성과를 내고 있다. 강남 지역에 위치한 복합 이벤트 공간이 대표적인 사례다. 쉐어잇이 위탁운영을 맡은 뒤 예약 문의 건수, 구매 건수, 전환율 등 주요 지표가 꾸준히 우상향하고 있다. 기존 임대 공간의 활용률을 극대화하고 있다는 평가도 받는다.
쉐어잇 관계자는 “강남 복합 이벤트 공간의 경우 전문 용역 서비스를 제공하고 있는 MSO 포트폴리오 중 한 곳”이라며 “위탁운영 반년 만에 약 87% 수준의 매출 상승을 기록했다”고 말했다. 이어 “성수 상업용 부동산의 경우 쉐어잇을 통한 높은 활용률과 임대수익률이 입소문을 타면서 건물주, 자산운용사의 위탁운영 문의가 계속 증가하고 있다”고 강조했다.
학교에서도 유휴 공간 활용에 쉐어잇 MSO 서비스를 도입하고 있다. 일례로 한양대학교는 서울캠퍼스 내 16개 공간에 대한 위탁운영을 맡겼다. 쉐어잇은 해당 공간을 각각 체육관, 강연장, 세미나실, 촬영 공간 등으로 상품화해 공간 활용률을 2024년 35%에서 지난해 최대 70% 수준까지 끌어올렸다.
지난달엔 이 같은 공간 관리 전문성을 인정받아 숙명여자학교와 MSO 서비스 도입을 확정짓기도 했다. 현재 긴밀한 파트너십 아래 유휴공간 위탁운영을 추진 중인 단계다.
◆ 단기 대관도 OK...호스트 만족도 ‘쑥’
쉐어잇 MSO 서비스는 실제 이용객인 호스트들의 호평을 이끌어내고 있다. 임차인을 구하는 것부터 공간을 관리하는 모든 과정을 마음 놓고 맡길 수 있어서다. 임대료보다 높은 수익성과 자산으로서 공간의 가치가 높아지는 효과도 따라온다. 공실 걱정할 필요가 없는 부분도 장점이다.
위탁운영 공간을 채우는 건 쉐어잇의 전문 분야다. 건물을 찾고, 바꾸고, 운영하는 모든 영역에 정보기술(IT)과 인공지능(AI)을 도입해 효율성을 극대화했다. 플랫폼을 자주 찾는 충성 고객도 많다. 서비스 출시 후 8년여간 포트폴리오 공간 1만6000곳, 고객수 20만명을 확보했다. 매년 1만5000건의 대여 문의가 쏟아지고, 이 가운데 4000건 정도가 실제 계약으로 이어진다. 구매 전환율이 30% 안팎에 달하는 셈이다. 쉐어잇이 위탁운영 공간을 어렵지 않게 척척 채울 수 있는 이유기도 하다.
단기 대관을 원하는 호스트들의 만족도 또한 높다. 특히 부동산 가격이 폭등한 성수나, 재개발 이슈가 있는 한남·이태원 등 지역의 경우는 쉐어잇 MSO를 통한 단기 대관이 하나의 대안으로 떠오르고 있다. 호스트 입장에선 단순 임대 방식은 임차인에게 5%를 초과한 임대료 상승을 요구할 수 없어 주변 건물 대비 수익률이 낮기 때문이다.
임차인이 장기간 임대차 보호법상 계약갱신요구권을 행사하는 최악의 상황도 피할 수 있다. 현행법상 상가건물 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있다. 건물주 입장에선 이 기간 건물을 매각하거나 재개발하는 작업이 현실적으로 매우 어려워지는 것이다.
이때 쉐어잇 MSO를 활용하면 문제를 손쉽게 해결할 수 있게 된다. 매각 이전 6개월, 1년 단위 단기 운영이 가능하고, 리모델링 이후 정식 임차인을 유치하기 전까지 단기 운영도 가능해서다.
쉐어잇은 올해 MSO 서비스를 더욱 고도화할 계획이다. 특히 공간 마케팅 패키지를 ‘기본형’과 ‘커스텀형’으로 구분해 판매하는 전략을 짰다. 기본형은 퍼포먼스 마케팅과 쉐어잇 기업회원을 대상으로 한 고객관계관리(CRM) 서비스, 사회관계망서비스(SNS) 콘텐츠 제작을 지원한다. 커스텀형은 공간 특징에 따라 이벤트, 영상 제작, 현장 브랜딩 등 마케팅 서비스를 제공한다. 이밖에 1대1 컨시어지 서비스도 본격화할 예정이다.
위탁운영 공간 개수도 크게 늘릴 방침이다. 지난해 6개 파트너사에서 올해 20개사로 규모를 3배 이상 늘리는 게 목표다. 또한 도심 프라임오피스 건물의 테넌트 파트너로서도 사업 구조를 다변화할 계획이다.
쉐어잇 관계자는 “올해는 좋은 공간을 찾아 트래픽을 연결하고 옥외광고 등 광고주 추가 수익 모델을 개발할 예정”이라며 “중장기적으로는 기술로 부동산 가치를 높이는 프롭테크 기업이자, 빠르게 늘어나는 공실과 노후건물 리모델링 시장에서 새로운 대안이 되는 게 목표”라고 말했다.
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