서울 아파트 모습. 연합뉴스 자료사진
서울 부동산 시장에서 집합건물을 담보로 돈을 빌릴 때 은행권을 이용하는 비중이 역대 최저로 떨어졌다. 대출 규제가 강화되면서 제2금융권 등 은행 밖에서 자금을 조달하는 비중이 높아진 때문으로 분석된다.
22일 법원 등기정보광장의 저당권설정등기 신청 현황을 분석한 결과, 올해 상반기 서울 집합건물 근저당권 설정 가운데 채권자가 제1금융권인 경우는 6만2960건으로 집계됐다. 반면 제1금융권이 아닌 ‘그외 법인’은 7만5274건으로 1만2314건 더 많았다.
전체 근저당 설정한 계약 가운데 제1금융권이 차지하는 비중은 45.5%로 집계가 시작된 2010년 이후 반기 기준 가장 낮았다. 반대로 그외 법인 비중은 54.5%로 집계 이후 최고치를 기록했다.
반기 기준으로 그외 법인이 제1금융권을 넘어선 것도 이번이 처음이며, 설정 건수 역시 역대 가장 많았다.
등기정보광장은 은행연합회 정회원 금융기관을 제1금융권으로 분류한다. 최근 제1금융권 비중이 빠르게 낮아진 것은 지난해부터 주택담보대출 한도가 잇따라 축소되면서 은행권을 통한 주택 구입 자금 조달이 어려워진 영향으로 풀이된다.
그외 법인에는 저축은행·보험사 등 제2금융권과 일반 법인 등이 함께 포함된다. 이 중 제2금융권 역시 주택담보대출 한도와 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융당국의 가계대출 규제를 적용받는다.
현장에서는 은행권에서 필요한 자금을 빌리지 못한 차주들이 캐피탈과 대부업체 등 고금리 자금으로 밀려나는 사례가 늘고 있다는 목소리가 나온다. 실제 두 유형의 격차는 지난해 6·27 대출 규제를 기점으로 빠르게 좁혀졌다.
앞서 정부는 지난해 6·27 대책을 통해 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한했다. 이후 10·15 대책에서는 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 주담대 한도를 추가로 낮췄다. 집값이 비쌀수록 은행 대출만으로 매입 자금을 마련하기가 어려워진 셈이다.
한 부동산업계 관계자는
“원래라면 정상적으로 은행권에서 소화할 수 있는 수요까지 캐피탈이나 대부업체로 이동하면 차주의 이자 부담만 커지고, 대출 규제가 오히려 고금리 자금시장으로 수요를 밀어내는 부작용이 나타날 수 있다”고 지적했다.
한편, 최근엔 집주인이 6억 원을 대출해주겠다는 아파트 매물이 등장해 이목을 끌기도했다. 정부의 대출 규제로 자금 확보가 어려울 시 매도인이 돈을 빌려주는 일명 ‘셀러 파이낸싱’으로 거래하겠다는 것이다.
최근 부동산 중개업계 등에 따르면 서울 강남구 자곡동 ‘강남자곡아이파크’ 전용 59㎡ 매물에 ‘집주인 대출 6억’이라는 수식어가 붙었다. 지난달 29일 19억 5000만 원에 최초로 매물 등록됐다 전일 20억 원으로 올랐다. 금융권에서 최대 한도(4억 원)로 대출 받는다고 가정할 때 6억 원에 대한 이자를 매도인에 지급하는 방식으로 매수인은 자기자본 10억 원으로 20억 원대 아파트 매수가 가능하다.
이 같은 거래는 일명 셀러 파이낸싱이라 불리는 매매 방식이다. 매도인은 이자 수익을 얻고, 매수인은 규제를 피해 자금을 조달한다는 측면에서 대안으로 떠오른다. 자금 조달이 꼬이거나 잔금 마련이 어려울 경우 쓰이곤 한다는 게 업계 설명이다.
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