/뉴시스
금리 상승에도 서울 아파트값이 85주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 따라잡은 가운데 금리 인상에 따른 집값 하락이 시차를 두고 나타날 수 있다는 분석이 나왔다. 대출 상환 부담이 커지는 만큼 주택 수요와 가격에 미칠 영향을 면밀히 살펴야 한다는 지적이다.
25일 국토연구원에 따르면 박진백 부연구위원과 연구진은 '금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점'이란 보고서에서 금리 변화가 주택가격에 미치는 영향과 정책 과제를 제시했다.
유가 급등과 물가 상승 압력으로 주요국이 연달아 금리를 올리는 상황에서 한국은행도 지난 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트 인상해 연 3%로 운용하고 있다. 시장금리와 대출금리는 이에 앞서 상승하는 흐름을 보였다.
일반적으로 금리가 오르면 돈을 빌려 집을 사는 부담이 커지기 때문에 주택 수요와 가격이 낮아진다. 그러나 보고서에 따르면 지난해 하반기부터 시장금리가 상승했음에도 올해 7월 서울 아파트 실거래가격은 전년보다 14.5% 올랐다. 서울 아파트값은 강남3구의 약세가 이어지는 가운데 상대적으로 가격대가 낮은 지역의 오름세가 전체 상승을 이끌고 있다.
/ChatGPT로 재구성한 이미지
국토연구원이 2006년 1월부터 지난 7월까지 금리 변화에 따른 주택시장 영향을 분석한 결과, 금리 상승국면에서 금리가 0.25%포인트 오른 것에 대한 충격 반응은 6개월 뒤 전국 아파트 매매가격 1.2% 하락으로 나타났다. 12개월 뒤는 1.1% 하락, 24개월 뒤는 0.9% 하락으로 추정됐다.
상승기와 하락기를 모두 포함한 전체 기간에서는 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2% 하락으로 추정됐다.
금리 상승국면에서는 단기에 하락 영향이 크게 나타난 반면 전체 기간에서는 긴 시차를 두고 영향이 확대됐다.
연구진은 "금리 인상이 주택가격에 미치는 영향은 일정한 시차를 두고 나타날 수 있는 만큼, 기준금리뿐만 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리의 변화가 주택가격과 거래에 미치는 영향을 지속적으로 점검해야 한다"고 말했다.
이어서 "금리 상승에 따른 원리금 상환부담 증가가 가계의 채무상환능력 저하로 이어지지 않도록 가계부채와 연체 동향을 함께 점검하고, 특히 취약차주의 상환부담 변화를 면밀히 살펴볼 필요가 있다"고 제언했다.
금융위의 '8월 가계대출 동향'에 따르면 전 금융권 주담대는 지난달 4조3000억원 늘어 전월 증가액인 3조6000억원을 웃돌았다. 금융위는 앞선 주택 거래와 7~8월 입주물량 증가에 따른 잔금대출 실행 등이 주담대 증가에 영향을 미쳤다고 설명했다.
주택매입자금의 구성도 달라지고 있다. 국토연구원이 제시한 서울 주택 자금조달계획서 집계에 따르면 매입자금 중 임대보증금 비중은 2021~2022년 27.1%에서 2023~2025년 16.1%, 올해 1~4월 6.6%로 낮아졌다. 반면, 금융기관 대출 비중은 같은 기간 15.7%에서 22.6%, 23.6%로 높아졌다.
보유 자산을 처분하거나 증여·상속받은 자금의 비중도 커졌다. 지난 1~4월 부동산 처분대금 비중은 2021~2022년보다 5.0%포인트 높아졌다. 주식·채권 매각대금과 증여·상속 비중도 각각 3.8%포인트, 2.7%포인트 상승했다.
연구진은 금융기관 대출은 물론 정책금융과 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입 등을 종합적으로 살펴 주택시장을 관리할 필요가 있다고 제언했다.
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