아파트도 ‘전세의 월세화’…무주택자, 보편형 공공임대 노려볼 만

20일 서울 종로구 한 부동산 중개업소에 붙은 매물표 모습. 연합뉴스

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☞최근 부동산시장에 무슨 일이?

요즘 서울·수도권 전월세 시장엔 먹구름이 잔뜩 끼어있습니다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 2월 첫째 주 이후 88주 연속 상승세를 이어가고 있고 최근 들어서는 연립·다세대 전셋값도 상승폭이 큰 편입니다. 특히 빌라에 이어 아파트도 ‘전세의 월세화’가 빠르게 진행되면서, 역세권 등 인기 지역의 대단지 아파트를 중심으로 전세 매물 품귀 현상이 심각해지고 있습니다. 이런 가운데 지난해까지는 비교적 안정세를 보였던 월세가격도 올해 들어서는 아파트와 비아파트를 가리지 않고 ‘쌍끌이’로 오르면서, 무주택 서민들의 주거비 부담이 커지고 있습니다. 서울·수도권 전월셋값, 언제까지 오를까요?

Q. 최근 9월까지 서울의 전월세가격 상승폭이 지난해 연간 상승 폭을 이미 뛰어넘었다고 하는데요. 아파트와 빌라의 전월세가격, 얼마나 올랐나요?

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A. 한국부동산원의 ‘9월 주택가격동향조사’가 최신 통계인데요. 서울의 아파트 전세가격은 올해 들어 9월까지 누적 8.21%, 월세가격은 7.68% 각각 올랐습니다. 지난해는 서울 아파트의 연간 전월세가격 변동률이 전세 3.77%, 월세 3.94%로 비교적 크지 않았는데요. 올해는 9월까지 서울 아파트 전월세 누적 변동률이 지난해 연간 상승폭을 뛰어넘어 거의 갑절 수준에 이르고 있는 상황입니다.

통상 ‘빌라’로 불리는 다세대·연립의 전월세 가격도 비슷한 흐름입니다. 올해 서울의 빌라 전세가격은 9월까지 누적 4.72% 올랐고 월세는 5.23% 올랐습니다. 지난해는 연간 전셋값이 상승폭이 2.05%, 월세 상승폭은 2.66%에 그쳤던 것과 비교하면, 올해 서울에서는 빌라의 전월셋값도 큰 폭으로 상승한 상태입니다.

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다만, 서울과 달리 경기도에선 아파트와 빌라가 ‘탈동조화’ 양상을 보이고 있는데요. 올해 9월까지 경기도 아파트 전월세가격은 전세와 월세 모두 누적 5%대 상승폭을 기록 중인데 반해 빌라는 전세 1.14%, 월세 1.32% 등 상대적으로 낮은 변동폭을 보였습니다.

Q. 올해 서울을 중심으로 전월세가격이 큰 폭으로 오른 이유는 무엇인가요?

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A. 올해 서울 아파트 전세가격 상승폭이 가팔랐던 것은 전세시장의 수급상황이 나빠졌기 때문입니다. 올해 서울의 아파트 입주물량은 약 2만7천호로, 지난해 4만7천호에 견줘 2만호 정도 줄었습니다. 수도권 전체로는 지난해 13만호에 이어 올해는 10만5천호 수준인데, 이는 최근 10년 장기평균치 입주 물량 18만호에 견줘 크게 줄어든 수치입니다. 부동산경기가 침체했던 지난 2022~2023년 아파트 신규 착공물량이 크게 줄어든 여파가 올해 입주물량 감소로 이어진 것입니다. 최근 착공 물량 추이로 보면, 내년까지는 ‘공급 절벽’ 현상이 불가피하고 오는 2028년이 돼야 입주물량이 예년 수준으로 정상화될 것으로 예상됩니다.

구조적인 요인으로 인해 전세 수급이 불안해진 측면도 있습니다. 지난해 ‘6·27 대책’ 때 시행된 규제지역과 수도권의 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지가 대표적인 사례인데요. 소유권 이전 조건부 전세대출은 임차인의 전세대출금이 집주인의 소유권 취득용 잔금으로 쓰이는 것을 말하는데요. 갭투자 억제를 위한 이 전세대출 제한 조처로 인해 집주인들이 아파트 입주 또는 매수 때 전세를 놓기가 어려워지면서 ‘반전세’(보증부 월세)가 증가했습니다.

지난해 ‘10·15 대책’에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역(현재는 15개 지역)에 1년째 적용 중인 토지거래허가구역(토허구역) 실거주 의무가 전월세 시장에 부정적 영향을 끼치고 있다는 지적도 있습니다. 그러나 토허구역 실거주 의무는 전세 물건 감소와는 관련이 없습니다. 무주택자나 1주택자가 토허구역 내 주택을 매입하면서 실거주하게 되면 종전 집은 매매나 전월세 물건으로 시장에 나오게 돼 수급에 변동을 일으키지 않습니다.

다만, 본인 소유 집을 전세놓고 타인 집에 전세로 살고 있는 1주택자들이 거주를 위해 본인 소유 집으로 입주하고, 이런 집들이 특정지역에 몰려 있다면 상황이 달라질 수 있습니다. 예컨대 경기도에 거주 중인 서울 집 소유자가 실거주를 위해 임대차 계약이 만료된 세입자를 내보내고 본인의 서울 집으로 들어간다면 서울에서는 전세물건이 감소하면서 전세난이 발생하게 됩니다. 그러나 이런 ‘비거주 1주택자’의 실거주용 이주는 토허구역과는 직접적인 관계가 없으며, 오히려 지난 8·13 대책 때 나온 ‘1주택자 전세대출 만기연장 제한’ 등이 영향을 끼치는 요인입니다.

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비거주 1주택자의 보유세·양도소득세를 강화하기로 한 ‘8·3 세제개편안’도 변수로 떠올랐습니다. 비거주 1주택자라면 세금을 아끼기 위해 본인 소유 집에 거주할 강력한 유인이 생긴 것인데, 아직 개정 세법이 시행되기 전인데도 거주 기간을 확보하기 위해 신규 입주 아파트나 임대차 계약이 만료되는 본인 소유 주택에 실거주하려는 집주인들이 늘어나고 있다는 게 부동산업계의 진단입니다.

Q. 최근 1년 새 서울 아파트 전세 매물이 많이 감소했다고 하는데요. 얼마나 줄었나요?

A. 부동산빅데이터업체 아실 집계를 보면, 이달 16일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만885건으로, 이는 1년 전(2만4369건) 대비 14.3% 감소한 상태입니다. 전체적으로는 ‘품귀’를 걱정할 정도의 대폭 감소는 아닙니다. 그런데 동대문구는 1132건에서 346건으로 69.5% 감소했고 구로구(-58.3%), 중랑구(-52.6%), 금천구(-52.3%), 도봉구(-46.8%) 차례로 서울 외곽지역의 매물 감소폭은 상당히 컸습니다. 즉 올해 서울 외곽지역의 아파트 전셋값이 많이 오른 것은 이처럼 전세 매물은 귀해지고 매매는 활발해졌기 때문으로 볼 수 있습니다. 지난해 ‘10·15 대책’에 따라 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능한데요. 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받는 생애최초 주택구매 수요자들이 최근까지 이들 외곽지역의 중저가 아파트 매입에 적극 나섰다는 게 부동산업계의 분석입니다.

Q. ‘전세의 월세화’가 지금처럼 꾸준히 진행되면 이른바 ‘전세 소멸’도 시간 문제 아닐까요?

A. 현재 빌라 등 비아파트 시장은 전세의 월세화가 충분히 진행돼 이미 ‘월세 중심 임대차시장’ 단계에 접어들었다고 봐도 무방합니다. 국토교통부 주택통계를 보면, 올해 들어 8월까지 서울에서 이뤄진 비아파트 전월세 거래 중 월세는 78.2%를 차지했습니다. 빌라와 단독주택 전월세 거래 10건 중 8건이 월세라는 뜻입니다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중도 52.3%로 전체의 절반을 넘어섰습니다.

다만, 여기서 말하는 월세는 최근 급증하고 있는 보증금이 있는 월세까지 포괄하는 개념입니다. 한국부동산원의 분류 기준에 따르면, 월세 계약은 ‘월세’, ‘준월세’, ‘준전세’로 구분되는데요. 월세는 보증금이 월세액 12개월치 미만인 경우를 말하며, 준월세는 보증금이 월세액의 12개월~240개월치 사이에 있는 계약을 의미합니다. 마지막으로 준전세는 보증금 액수가 월세의 240개월치를 초과하는 경우입니다. 최근 전월세시장에서 빠르게 늘어나고 있는 계약 형태는 ‘준월세’이고 그다음이 전세 보증금 인상을 감당하지 못한 세입자가 보증금 일부를 월세로 돌리는 ‘준전세’라는 게 부동산업계의 분석입니다.

Q. 전월세 시장 안정을 위한 정부 대책은 뭔가요?

A. 국토부는 최근 ‘8·13 주택 신속공급 방안’과 ‘주거안정플랜’에서 전월세 시장을 안정을 위해 ‘공적 주택’ 공급을 확대하겠다는 계획을 내놨는데요. 도심에서는 비아파트를 중심으로 신축매입주택 공급을 신속하게 확대하고 서울·수도권 공공택지에서는 올해 4분기부터 내년말까지 공적주택 10만호 입주를 추진하는 게 핵심입니다.

무주택 임차인이라면 현재 거주 중인 주택에서 계약갱신요구권 등을 활용해 최대한 버티면서 ‘보편형 공공임대’ 입주를 노려보는 것도 현실적인 대안입니다. 보편형 공공임대는 2030년까지 17만5천호가 공급될 예정인데요. 3기 새도시 역세권이나 서울 도심 선호지역에 다양한 소득 계층이 장기(6년 이상) 거주할 수 있는 우수한 품질로, 주택형도 전용면적 55~85㎡ 등 일부 중형까지 포함될 예정입니다. 3기 새도시 남양주왕숙 S-10블록(883호), 인천계양 AC2-1 블록(793호), 하남교산 공공복합용지(364호) 등이 우선 공급될 예정지인데요. 이 가운데 남양주왕숙과 인천계양은 내년, 하남교산은 2028년 착공 예정입니다. 전체 물량의 50% 이상은 임대수요가 많은 무주택 청년에 우선 공급되고 나머지 물량은 무주택 일반에 공급되는데, 소득 등 구체적인 입주 기준은 연말께 확정될 예정입니다.

최종훈 선임기자