서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심 주택 단지 모습. 연합뉴스
분양가상한제 주택에 적용되는 실거주 의무의 ‘3년 유예’ 기한이 내년 수도권 주요 대단지에서 잇따라 도래한다. 2024년 법 개정 당시 실거주 의무 적용 대상이 수도권 77개 단지, 4만9766가구에 달했던 만큼 집주인들의 실입주가 본격화할 경우 가뜩이나 매물 부족에 시달리는 전월세 시장의 수급 불안을 키울 수 있다는 우려가 나온다.
25일 부동산 업계에 따르면 2024년 11월 입주를 시작한 서울 강동구 올림픽파크포레온에서는 최근 ‘2027년 11월까지 거주’와 ‘1년 단기’ 등의 조건을 내건 단기 전세 매물이 등장하고 있다. 이 단지는 전체 1만2032가구 가운데 일반분양 4786가구에 2년의 실거주 의무가 적용됐다. 3년의 유예기간이 끝나는 내년 11월까지 실거주를 해야하기 때문에 유예 종료에 따른 파장을 가늠할 최대 시험대로 꼽힌다.
올림픽파크포레온의 단기 임대 매물은 상대적으로 낮은 가격에 나오고 있다. 현재 장기 거주가 가능한 전용 39㎡ 전세 호가는 7억5000만 원인 반면 1년가량 거주할 수 있는 49㎡가 이보다 낮은 7억 원에도 매물이 나와 있다. 거주 가능 기간이 짧다는 제약 탓에 면적이 더 넓은 주택의 전셋값이 오히려 낮아지는 가격 역전 현상이 나타난 것이다.
실거주 의무 유예는 2024년 3월 개정된 주택법의 영향이다. 분양가상한제 적용 주택은 정해진 기간 동안 직접 거주해야 하지만 법 개정으로 실거주 개시 시점을 최초 입주가능일부터 3년 이내로 늦출 수 있게 됐다. 이에 잔금 마련이 어려운 수분양자들이 먼저 전세를 놓고 보증금으로 자금을 충당할 수 있는 길이 열렸다. 당시에도 3년 뒤 집주인의 실입주가 특정 시기에 집중될 경우 임대차 시장에 충격을 줄 수 있다는 우려가 제기됐다.
올림픽파크포레온 외에도 내년에 서울·하남시의 신축 단지에서 내년에 실거주 의무 유예기간의 만기가 속속 도래한다. 2024년 2월 입주한 서울 강동구 ‘e편한세상 고덕 어반브릿지’(593가구)는 내년 2월께, 같은 해 3월 입주한 경기 하남시 ‘더샵 하남에디피스’(930가구)는 3월께 3년의 유예 기한이 끝난다. 총 1299가구 규모의 강동구 ‘강동헤리티지자이’는 2024년 10월 입주해 내년 10월께 유예 기한 만기가 도래한다. 전세를 놓았던 집주인들의 실거주 전환이 이어질 경우 강동·하남을 중심으로 기존 임대 물량이 시장에서 빠져나갈 가능성이 있다.
문제는 서울 전월세 시장의 수급 여건이 이미 녹록지 않다는 점이다. 신규 아파트 입주 물량 감소에 매매시장 규제까지 맞물리면서 전세 매물 품귀와 가격 상승 압력이 이어지고 있어서다. 여기에 최근 세제 개편으로 고가 주택의 비거주 보유에 따른 세 부담이 커지고, 보유기간보다 실제 거주기간을 중심으로 세제 혜택이 재편되면서 집주인들의 실거주 유인은 한층 강해질 전망이다. 업계의 한 관계자는 “
실거주 유예 만기까지 겹치면 전세로 공급되던 주택이 집주인 실거주용으로 회수되는 속도가 빨라질 수 있다”며 “특히 실거주 의무 적용 물량만 4786가구에 달하는 올림픽파크포레온에서 전세 물량이 대거 줄어들 경우 강동권을 넘어 서울 전세시장 전반의 수급 불안을 자극할 수 있다”고 짚었다.
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