[생활법무카페] 임차인이 직접 임차부동산 낙찰 경우

박재승 법무사·경기중앙지방법무사회

최선위 대항력을 가진 임차인이 임차주택을 직접 낙찰받으면 임대차보증금 반환청구권도 소멸한다.

위의 경우 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 소유권을 취득한 임차인이 임대인의 지위를 승계한다. 따라서 임차인이 낙찰자가 되면 임대인에 대한 보증금반환채권과 소유권 취득이라는 지위가 동일인에게 귀속되어 혼동으로 소멸한다.

반면 제3자가 낙찰받는 경우에는 대항력 있는 임차인은 배당받지 못한 보증금에 관하여 낙찰자에게 대항할 수 있다.

임차인의 대항력이 소멸기준권리보다 후순위라면 낙찰로 대항력을 상실한다. 다만 전소유자인 임대인에 대한 보증금반환채권은 별도로 존속할 수 있다.

따라서 임차인은 임차주택가격이 임대보증금에 미치지 못할 경우에는 임대차보증금 반환판결을 받아 임대인의 다른 재산(부동산·예금등 채권·급여 등)에 대한 강제집행을 실시한 후 남은 금액만을 가지고 경매신청을 하거나 배당요구하여야 한다.

대항력 있는 임차인이 낙찰받은 경우 취득세 과세표준은 낙찰가가 아니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 3억원인 주택을 1억원에 낙찰받고, 상계절차로 1억원을 변제받아 2억원이 미배당된 경우 취득세 과세표준은 단순히 낙찰가 1억원만으로 판단하여서는 안 된다. 임차인이 낙찰대금과 상계한 미배당 보증금 등이 실제 취득대가에 해당하는지와 취득에 필요한 부대비용을 종합하여 판단하여야 한다.

위의 경우 과표산정 산식은 ‘배당금 1억원+미배당금 2억원+취득에 필요비용 약 100만원=약 3억100만원’이 된다. 취득에 필요한 비용에는 세금은 해당되지 않고 법무사 수수료와 채권할인 결손금이 주로 포함됨.

따라서 취득세 신고 시에는 매각허가결정문, 배당표상계된 금액, 취득 관련 실제 부대비용 등을 함께 제출하여 과세표준 산정의 근거를 명확히 하는 것이 안전하다.

/박재승 법무사·경기중앙지방법무사회

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