[로터리] 수도권 집중과 도시공간의 역설

이헌욱 한국부동산원 원장

대한민국의 수도권은 세계적인 대도시권으로 성장했다. 인구와 일자리가 집중되고 기업과 대학, 의료와 문화시설이 모이면서 국가 경제성장을 이끌어 왔다. 그러나 이러한 집중으로 주거비 부담은 커지고, 출퇴근 시간은 길어지며 일상에서 누릴 수 있는 공간은 부족해지는 역설이 나타나고 있다.

국가데이터처 통계에 따르면 지난해 수도권에는 전국 인구의 51.1%, 일자리의 53.7%가 집중돼 있다. 반면 주택은 전국의 46.8%에 그친다. 지난 10년간 수도권의 인구와 주택 비중은 각각 1.4%포인트 증가했지만, 서울의 인구 비중은 감소했다. 일자리는 여전히 서울에 집중된 가운데 주거 기능은 외곽으로 확대되고 있는 것이다. 이러한 현상을 단순한 주택 부족으로만 설명할 수 없다. 수도권의 도시공간을 세계 주요 대도시와 비교해 보면 문제의 본질이 조금 더 분명해진다.

경제협력개발기구(OECD)의 2020년 기준으로 위성기반 건물피복 총면적(built-up surface area)인 ‘시가화 면적’ 자료에 따라 세계 주요 대도시권의 1인당 면적을 비교해 보면 수도권은 29㎡로서 도쿄 52㎡, 파리 62㎡, 뉴욕 79㎡보다 좁다. 한정된 도시공간에 많은 사람이 밀집해 살아가고 있다는 의미다. 물론 높은 밀도 자체가 문제는 아니다. 사람이 모이면 지식과 정보의 교류가 활발해지고, 기업의 생산성과 도시의 혁신 역량도 높아질 수 있다. 중요한 것은 그 밀도를 뒷받침할 충분한 도시공간과 생활환경을 갖추고 있는가다.

국내 비교에서도 이러한 차이는 나타난다. 용도지역 상 주거, 상업, 공업 등의 도시지역 면적을 살펴보면 2025년 수도권의 1인당 도시지역 면적은 59.8㎡로 비수도권 지방의 174.3㎡에 크게 못 미친다. 60분 이상 통근하는 사람의 비율도 2020년 기준 수도권은 18.1%로 지방의 4.4%보다 네 배 이상 높았다. 주거공간은 상대적으로 좁고 이동에 더 많은 시간을 사용하고 있는 것이다. 주거비 부담도 크다. 2024년 주거실태조사에서 서울의 소득 대비 주택가격 배율(PIR)은 16.3배로 2020년 13.5배에서 상승했다. 수도권 전체의 1인당 평균 주거 면적은 33㎡로 비수도권 지방의 40.2㎡보다 작았다. 더 좁은 공간에 살면서 더 높은 주거비를 부담하는 구조다.

이러한 결과는 수도권 부동산 문제를 주택공급 물량만으로 접근해서는 안 된다는 점을 보여준다. 사람들이 원하는 것은 단순히 집 한 채가 아니다. 좋은 일자리에 쉽게 접근하고 교육과 의료, 문화와 여가를 편리하게 누릴 수 있는 생활환경 전체다. 결국 수도권의 문제는 사람들이 선호하는 좋은 도시공간의 희소성에 있다.

그렇다면 해법은 무엇일까. 기존 도시의 노후한 공간을 정비하고 부족한 인프라를 확충하는 것은 필요하다. 그러나 이미 높은 밀도로 형성된 도시에서 재정비만으로 충분한 공간을 확보하기에는 한계가 있다. 새로운 도시공간을 공급하는 전략이 반드시 함께 추진돼야 한다. 단순 주택만을 공급하는 신도시가 아니라 일자리와 주거, 교통과 교육, 의료와 문화가 함께 갖춰진 혁신적인 도시를 만들어야 한다. 새로운 도시가 사람들이 선택할 수 있는 좋은 도시가 되고, 이러한 도시들을 광역 교통망과 산업·지식 네트워크로 연결하여 선호하는 도시공간의 선택지를 국토 전반으로 넓힐 필요가 있다.

부동산 문제는 결국 도시 문제다. 금융과 조세를 통한 시장 관리도 중요하지만 사람들이 원하는 좋은 도시공간의 희소성을 완화하지 못한다면 문제는 반복될 수밖에 없다. 단순히 집의 숫자를 늘리는 정책에서 좋은 도시공간을 늘리는 정책으로 관점을 바꾸자. 수도권 집중의 역설을 해결하는 길은 더 많은 사람이 더 좋은 도시를 선택할 수 있도록 국토 공간을 새롭게 설계하는 데 있다.