[경제칼럼] 사적 근저당 설정 거래에 대한 국민적 시각

▲ 이진우 부동산자산관리연구소

최근 이재명 대통령의 주택 매매 과정에서 근저당 설정에 대한 논란이 이어지고 있다. 우리 사회에서 대통령의 재산 형성과 거래는 국민의 검증 대상이 되는 것이 당연하다. 최근 대출규제가 심해지면서 실수요자조차 대출이 어려워 주택 매매가 쉽지 않은 가운데 대통령이 근저당 설정 거래에 대해 논란이 이어지고 있다. 통상 진보진영은 높은 윤리 기준과 투명성을 중요하게 생각한다. 특히 진보진영 대통령이라면 자신의 재산 거래에 대해 국민이 이해할 수 있도록 충분히 설명하고 그에 대한 이해를 구해야 한다. 하지만 이번 거래는 금융기관의 근저당 설정이 아니라 사적 근저당 설정이 문제가 되고 있다.

통상 부동산 거래에서 근저당 설정은 더 이상 특별한 단어가 아니다. 우리나라 주택 시장에서는 근저당 설정이 없는 거래를 찾기가 더 어려울 정도다. 대부분 주택은 금융기관의 담보대출을 기반으로 거래되고, 근저당권은 그 금융거래를 보호하는 법적 장치로 기능한다. 따라서 근저당이 설정된 주택이 매매된다는 사실 자체는 시장에서는 흔한 일이다. 문제는 근저당 설정 거래 자체가 아니라 이번 행위에 대한 국민적 감정이다. 최근 부동산 시장은 거래량 감소와 더불어 금리 인상과 가계부채 부담이라는 삼중고를 겪고 있다. 이런 환경에서는 매도인이 근저당 설정을 하고 집을 처분하고, 매수인은 금융 조달 없이 편법으로 거래가 이루어진 것에 대해 의문을 가진다. 이는 자금 조달 어려워진 시장에서 만들어진 위법은 아니지만, 편법적 거래로 보는 견해가 많다.

우리나라에서 특히 현 정부에서 부동산은 가장 민감한 사회적 자산이다. 수많은 국민이 주거 문제와 대출 부담으로 어려움을 겪고 있는 상황에서 대통령의 부동산 거래는 더욱 엄격한 검증 대상이 될 수밖에 없다. 국민이 바라보는 시각에서 대통령이나 고위 공직자는 엄격한 신뢰 검정의 대상이다. 정부가 국민에게 신뢰를 요구한다면, 정부 역시 국민에게 신뢰를 보여야 한다. 법적으로 문제가 없다는 설명만으로는 충분하지 않다. 국민이 의문을 제기한다면 그 의문을 해소할 책임 또한 공직자에게 있다.

특히 사회적 영향력이 큰 인물 특히 대통령의 부동산 거래는 일반 시장 참여자보다 훨씬 큰 파급효과를 가진다. 거래 과정이 법적으로 문제가 없더라도 자금 흐름과 계약 구조가 충분히 설명되지 않으면 국민적 반감이 생겨날 수밖에 없다. 최근 금리 인상과 대출 규제로 인해 서민들은 내 집 마련이 더 어려워지고 있는 가운데 이번 거래로 국민은 어떤 생각을 가질까? 기발하고 거래라고 생각할까? 아니면 편법적 거래라고 생각할까? 진형 간의 차이가 있기는 하겠지만 정상적 거래라고 생각하는 사람보다는 편법적 거래라고 생각하는 사람들이 더 많을 것이라 생각된다.

부동산 거래는 그동안 자기자본과 금융이라는 두 축을 통해 이루어졌다. 그래서 근저당 설정은 주택의 매매의 한 축을 담당하였다. 근저당 설정이 문제가 아니라 이번 행위와 같은 의문이 제기될 경우 객관적인 자료로 설명될 수 있어야 하고 법적으로 문제가 없다고 하더라고 국민의 신뢰에 반하는 상황은 반드시 설명되어야 한다. 특히 대통령의 부동산 거래는 위법성이나 적법성의 문제가 아니라 국민의 신뢰성이 중요한 포인터일 것이다. 정책적 신뢰를 위해서도 거래를 둘러싼 불필요한 의혹은 줄이고, 금융과 부동산 제도의 투명성을 높여야 할 것이다.