[경제전망대] 부동산 대토론회가 남긴 과제

갈등 양산… 더 많은 과제 남겨

증세·공급·대출 규제 등 현안

국민 희망 달라 투표로 못 정해

시장 정상화 통한 문제 해결을

서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수

지난 23일 대통령이 주재한 ‘부동산 대토론회’가 열렸다. 지난 27일에는 국무총리 주재로 추가적인 국민대토론회를 통하여 의견을 수렴한 후 7월 말 또는 8월 초 세제 개편안을 발표할 것이라고 한다. 토론이라는 형식을 빌렸지만 대통령은 현행 부동산 제도의 방향을 제시하였다. 핵심은 부동산세금 정책을 개편 하기 위한 예고편으로 보인다. 그리고 일부 참석자들의 발언들을 살펴보면 부동산을 바라보는 시각이 다양하다는 것을 실감할 수 있다. 토론회에서 발언하는 내용과 국민들의 온라인 의견수렴 결과들을 종합적으로 살펴보면 핵심 쟁점마다 정책의 방향이 첨예하게 대립하고 있다. 결국 부동산정책은 대토론을 통하여 합의안을 도출하기가 쉽지 않다는 것이다. 왜냐하면 부동산문제는 서울과 수도권, 무주택자와 유주택자, 1주택자와 다주택자, 세대 간 등에 따라 바라보는 시각이 너무 다르기 때문이다. 다주택자들에게 증세를 통하여 징벌적 과세를 한다고 하더라도 모든 국민들이 만족하는 방안은 아닐 것이다. 다주택자에 대한 분풀이는 더 심화될 것이다.

정부는 국민들이 바라는 대로 모든 것을 해결해 줄 수 없다. 부동산정책은 부동산문제를 해결하는데 초점을 두어야 한다. 그런데 이번 대토론회는 부동산문제를 해결하기 위한 방안보다는 갈등의 요소만 양산하여 더 많은 과제를 남겼다.

첫번째 과제는 부동산 증세에 관한 문제이다. 대통령은 보유세와 관련하여 선진국 수준으로 하려면 보유세를 3배 올려야 한다고 말했다. 결국 보유세를 인상하겠다는 의지의 표현이다. 부동산과 관련된 세금은 보유세뿐만 아니라 양도소득세도 함께 고려해야 하는데 보유세만을 기준으로 증세를 하게 되면 국민들은 집을 매수하지도 말고, 매도하지도 말라는 얘기이다. 선진국들의 부동산조세 구조를 살펴보면 보유세는 높고, 양도소득세는 낮다. 따라서 부동산이 소유 중심보다는 이용 중심으로 시장이 움직이고 있다. 결국 보유세를 부담할 수 있는 소유자만이 부동산을 이용하기 위하여 보유하는 것이다. 물론 정부에서도 고민이 많다. 부동산 양도차익은 불로소득이라는 국민들의 인식으로 거래세를 낮추기는 쉽지 않다. 그러나 부동산조세체계의 백년대계를 마련한다는 측면에서는 고민이 필요한 시점이다.

두번째 과제는 부동산 공급에 관한 문제이다. 대통령은 과거와 달리 수도권에 집을 지을 택지 자체가 고갈된 상황이라 한계가 있다며 3기 신도시 일정을 앞당길 필요가 있다고 강조하였다. 그런데 3기 신도시 일정은 정부의 의지만으로 단축시키는데 한계가 있다. 신도시는 가건물을 설치하는 것처럼 뚝딱 건설할 수 없다. 수용에 따른 보상, 인허가 절차, 주민 의견 수렴, 지자체 등 관계기관 협의, 환경영향평가 등 복잡한 이해관계가 사업 속도를 좌우하기 때문이다. 결국 도심 재개발·재건축을 통한 민간공급이 함께 이루어져야 한다. 그런데 이는 공급효과가 부족하다는 대통령의 발언으로 해당 부처는 재개발·재건축을 통한 공급확대 전략을 제시하기에 상당한 부담이 있을 것이다.

세번째 과제는 부동산대출 규제에 관한 문제이다. 대출 규제로 대통령의 아파트도 근저당권 설정을 통한 사금융을 이용하여 매도하였다. 청년층과 무주택자, 이주자 등 주거취약 계층에게는 일부 대출규제환화가 필요하다. 대상, 대출금액 등에 대한 기준을 설정하여 가계대출총량 등을 고려한 섬세한 부동산대출정책을 수립하여야 할 것이다.

이 외에도 1가구1주택정책으로 인한 전월세 주택의 공급축소 및 똘똘한 한 채 쏠림현상의 문제, 임대차3법의 시행에 따른 기업형 민간임대주택시장의 공급축소 문제, 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 마비로 인한 부동산공급 불능 문제 등도 함께 해결해야 할 과제이다. 한편, 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 감면을 생애 1회로 제한하게 되면 1회만 거주이동을 하고 그 다음은 거주이동이 불가능해질 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 할 것이다.

결국 부동산정책은 국민투표로 결정할 수 없다. 왜냐하면 국가는 모든 국민들이 희망하는 지역·가격·시기·고품질의 주택을 공급할 수는 없기 때문이다. 부동산시장의 정상화를 통한 문제 해결이 필요하다. 땜질처방만으로 한계가 있다. 국가는 서민의 주거복지실현에 초점을 맞추고, 민간이 일정부분 부동산시장을 분담하는 정책의 전환도 고려해야 할 것이다.

/서진형 한국부동산경영학회 회장·광운대 교수

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