최근 HUG 보증보험 분쟁에서 이른바 ‘감액 계약서’, 흔히 말하는 다운계약서 문제가 반복적으로 쟁점이 되고 있다. 온라인상에서도 관련 질문이 늘고 있으며, 실제 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않다는 분석이 나온다.
법률사무소 A&P 박사훈 대표 변호사
법률사무소 A&P 박사훈 대표 변호사는 최근 HUG 보증보험 분쟁에서 감액 계약서 문제가 자주 등장하고 있다며 “실제 보증금은 그대로 두면서 계약서만 감액하는 허위 다운계약은 주의가 필요하다”고 말했다.
박 변호사에 따르면 보증보험 연장이나 대출 문제 등을 이유로 실제 보증금은 그대로 둔 채 계약서상 금액만 낮춰 작성하는 방식을 가볍게 생각하는 경우가 있다. 그러나 이는 단순한 감액의 문제가 아니라 허위 계약서 제출 문제로 이어질 수 있고, 사안에 따라서는 감액 부분에 그치지 않고 전체 보증금 반환 문제로까지 번질 가능성도 있다는 설명이다.
그는 “실제로 보증금을 감액하는 것 자체는 당사자 합의에 따라 가능하다”면서도 “실제는 그대로 두고 외부 제출용으로만 계약서를 낮춰 작성하는 것은 전혀 다른 문제”라고 했다. 이어 “이 경우 감액된 부분만 따로 떼어 볼 것이 아니라 계약 전체의 진정성이 문제 될 수 있다”고 덧붙였다.
실무상 자주 제기되는 오해도 있다. 박 변호사는 “‘감액한 부분만 문제 되는 것 아닌가’, ‘차액은 현금보관증이나 별도 확인서로 남겨두면 되지 않느냐’고 생각하는 경우가 적지 않다”면서 “그러나 별도 보관증이나 확인서는 오히려 감액 계약서가 실제 거래 내용을 반영하지 않았다는 사정으로 해석될 위험이 있다”고 설명했다.
다만 감액 계약이 있었다는 이유만으로 곧바로 허위 계약이라고 단정할 수는 없다고 봤다. 예컨대 임대인이 감액한 부분을 곧 반환하겠다고 했고 임차인이 이를 믿고 감액 계약서를 작성했으나 실제로는 그 약속이 지켜지지 않은 경우도 있을 수 있다는 것이다. 보증금 반환 시기와 별도로 감액분을 먼저 지급하기로 했지만 그 약속이 이행되지 않은 경우 역시 일률적으로 허위 계약으로 단정하기 어렵다는 취지다.
박 변호사는 “실제로 수행한 사건 중에도 임대차계약서상 일부 보증금 감액 기재가 있었다는 사정만으로 곧바로 허위 계약 또는 사기행위라고 단정할 수 없다는 취지의 1심 판단이 선고된 바 있다”며 “중요한 것은 감액 계약서의 존재 자체가 아니라 감액 당시 실제로 어떤 합의가 있었고 그 경위가 어떠했는지”라고 말했다.
결국 핵심은 감액 여부 자체보다 그 감액이 실제 합의였는지, 아니면 외부 제출용 형식에 불과한 허위였는지에 있다는 설명이다. 이에 따라 감액 당시 임대인과 주고받은 카카오톡, 문자메시지, 반환 약속 내용, 실제 반환 요청 경과 등 구체적 자료가 중요하게 작용할 수 있다. 같은 감액 계약서가 존재하더라도 당시 대화 내용과 약속의 구체적 내용에 따라 결론이 달라질 수 있다는 것이다.
박 변호사는 “단순히 감액 계약서가 존재한다거나 감액 직후 바로 이체된 내역이 없다는 사정만으로 처음부터 허위 계약이었다고 단정할 수 없는 경우도 있다”며 “결국 당시 자료를 최대한 정리한 뒤 구체적으로 검토해야 한다”고 말했다.
한편 법률사무소 A&P 박사훈 대표 변호사는 2022년 전세사기 사태 때부터 HUG 보증 분쟁 사건을 꾸준히 수행해왔다. 최근에는 감액 계약이 문제 된 사건에서도 1심 승소 판결을 이끌어냈으며, HUG 보증금 반환 분쟁 사건에서도 1심과 항소심 연속 승소 후 상고 취하로 판결이 최종 확정된 바 있다.
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