3기 신도시 건설 현장을 찾은 이재명 대통령이 20일 인천 계양 공공주택지구 A3블록 일대를 시찰하며 홍지선(왼쪽 첫번째) 국토교통부 장관과 대화하고 있다. 청와대사진기자단
이재명 대통령이 3기 신도시의 주택 공급 속도를 높이기 위해 용적률 상향을 주문하면서 수도권 주택 공급 확대에 탄력이 붙을지 주목된다. 평균 200% 안팎인 3기 신도시 용적률을 250% 이상으로 높이면 수만 가구의 추가 공급이 가능하고 300%까지 상향할 경우 일산 신도시급 물량을 확보할 수 있다는 분석도 나온다. 서울·수도권에 주택 공급을 확대할 유휴 부지가 부족한 상황에서 3기 신도시 용적률 상향은 선택이 아닌 필수라는 지적이다.
21일 업계에 따르면 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 전날 인천 계양 3기 신도시 현장을 찾은 이 대통령에게 3기 신도시 평균 용적률을 기존 약 206%에서 250% 이상으로 높이는 방안을 보고했다. 이 경우 약 3만~4만 가구의 물량이 늘어날 것으로 추산된다. LH 관계자는 “단순히 늘어나는 용적률만 비교한 수치”라며 “분양·임대 물량을 어떻게 배치하고 가구별로 면적을 어떻게 배정하느냐에 따라 가구 수는 차이가 있을 것”이라고 설명했다.
3기 신도시 용적률을 높여야 한다는 지적은 꾸준히 이어졌다. 신규 택지를 지정하거나 토지를 더 확보하지 않고도 주택 공급을 늘릴 수 있기 때문이다. 한국도시부동산학회는 최근 3기 신도시 6개 지구의 공동주택용지를 분석한 결과 평균 용적률이 194.1%로 이를 300%로 높이면 기존 계획 물량인 14만 4892가구가 20만 8569가구로 늘어 약 6만 3677가구를 추가로 공급할 수 있다고 설명했다. 이는 일산 신도시의 최초 계획 물량인 6만 9000가구에 맞먹는 규모다. 이 대통령도 3기 신도시 용적률을 250% 이상으로 높이는 방안에 대해 “철도역 인근이나 간선도로 주변은 용적률을 더 높여야 한다”고 주문한 만큼 추가 상향 가능성이 열려 있다는 분석이다.
서울 재개발·재건축 사업에서 350% 안팎의 용적률이 적용되는 사례가 있고 1기 신도시 역시 노후계획도시 특별법에 따라 300~350% 수준의 용적률을 활용해 정비사업을 추진하고 있다는 점도 상향론의 근거로 작용하고 있다. 수도권 주택 공급이 부족한 상황에서 3기 신도시의 밀도를 높여 공급 여력을 확보하는 것이 현실적인 대안이라는 것이다.
추가 물량은 서울 도심 정비사업의 이주 수요를 흡수하는 데도 도움이 될 것으로 전망된다. 수도권 주택 공급을 늘리는 동시에 이주 수요를 흡수해 임대차 시장 불안을 완화하는 역할을 기대할 수 있고 공급 부족 우려에 따른 매수 심리를 완화시키면 서울 외곽과 경기 지역으로 번지는 집값 상승세도 억누를 수 있다.
다만 용적률만 높인다고 주거 여건까지 개선되는 것은 아닌 만큼 광역교통망과 학교, 공원, 생활 편의시설 확충도 병행해야 한다는 지적이 나온다. 장기적인 인구 감소에 따른 공실 우려를 제기하는 목소리도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “그림자 없는 햇빛은 없는 만큼 긍정적 요소를 먼저 봐야 한다”며 “수도권에 주택 공급용 택지가 부족한 상황에 3기 신도시의 용적률을 높이면 현재 매수 심리를 어느 정도 잡을 수 있다”고 평가했다.
관건은 늘어난 계획 물량을 실제 착공과 입주로 연결하는 실행력이다. 용적률 상향과 함께 토지 보상·수용, 인허가, 기반시설 조성을 얼마나 앞당길 수 있는지가 수도권 주택 공급 확대의 성패를 가를 전망이다.
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