“지식센터는 판교까지다”… 그 통념, 경기광주가 깰 수 있을까

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“지식센터는 판교까지다”… 그 통념, 경기광주가 깰 수 있을까

판교 대비 최대 40% 저렴… 경기광주 첫 지식산업센터 도전장

GH, 경기광주역 도보 5분 거리에 공공지산 공급

전문가 “산업 생태계·기업 경기가 관건”

경기광주지역에 최초로 들어선 지식산업센터 ‘GH biz&경기광주역 공공지식산업센터’전경. /GH제공

건물 분양 시장에서 지식산업센터는 유독 까다로운 상품으로 꼽힌다. 아파트나 오피스텔처럼 불특정 다수의 실수요자를 상대하는 게 아니라, 실제 사업장을 옮기거나 새로 낼 기업과 투자자만을 대상으로 하기 때문이다. 입지와 업종 생태계, 정책 지원까지 맞아떨어져야 분양이 순항하는 구조다 보니, 분양대행업계에서는 지식산업센터를 ‘난이도 최상급’ 상품중 하나로 분류한다.

그 어려움을 가장 잘 보여주는 게 판교테크노밸리다. 지식산업센터가 대규모로 조성된 이 지역에서는 오히려 기업들이 서로 입주하려 경쟁을 벌일 정도로 수요가 몰렸고, 그 반작용으로 “지식센터는 판교까지다”라는 말이 업계에 자리잡았다. 판교를 벗어나면 지식산업센터가 사업성을 인정받기 어렵다는 통념이다.

이런 통념에 도전하는 사업이 경기 광주에서 시작됐다. 경기주택도시공사(GH)가 공급하는 ‘GH biz&경기광주역 공공지식산업센터’로, 광주지역 내 첫 지식산업센터다. 경강선을 타면 판교까지 14분이면 닿는다는 점이 가장 큰 무기다. 경기광주역 도보 5분 거리라는 초역세권 입지에 강남 30분대, 이천 SK하이닉스 반도체 클러스터는 차량으로 35분이면 닿는 접근성까지 갖췄다.

가격 조건도 판교 대비 확연히 낮다. 분양가는 3.3㎡당 800만~900만원대로 판교·성남권 대비 최대 40%가 낮고, 임대의 경우 평당 월 임대료가 2만5천원대로 제1판교테크노밸리의 절반, 제2판교의 70% 수준이다. 전용면적 99㎡(30평) 기준으로는 보증금 1천848만원에 월세 154만원(부가세 별도)이며, 최초 5년 계약 후 2년 단위 재계약이 가능하다.

다만 이같은 가격 경쟁력을 판교 대비 ‘우위’로 단순 해석하기는 이르다는 지적도 나온다. 아주대 공공정책대학원 부동산 정책학과 김재범 교수는 “지식산업센터는 도심이나 역세권 인접이라는 입지적 특성 때문에 한때 투자 상품으로도 주목받았지만, 실제 입주 수요는 지역 산업 생태계와 기업 경기에 크게 좌우된다”고 짚었다. 지자체 입장에서는 세수 확대를 기대하며 유치에 적극적이지만, 최근 기업 경기의 양극화가 심화되는 상황에서 분양가나 임대료의 상대적 저렴함만으로 입주 수요를 낙관하기는 어렵다는 것이다.

실제로 경기광주는 판교·성남권과 달리 IT·R&D 기업이 집적된 산업 생태계가 아직 형성되지 않은 지역이다. 교통 접근성이 좋다는 것과, 기업들이 실제로 사업장을 이전할 만한 유인이 있다는 것은 별개의 문제라는 시각도 있다. 판교의 공급 포화가 경기광주로의 수요 이전으로 자연스럽게 이어질지, 아니면 가격만 낮춘 ‘외곽형 지산’에 머무를지는 초기 분양 성과와 실제 입주 기업의 업종 구성을 지켜봐야 판단할 수 있을 것으로 보인다.

광주/이윤희기자