서울을 비롯한 수도권의 전월세난이 심화하는 가운데 중산층을 위한 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 약 4만 가구가 의무임대기간 만료를 앞두고 있다. 정부가 다양한 임대주택 공급 모델을 확대하고 있지만 기존 임대주택이 의무기간 종료와 함께 분양시장으로 돌아간다면 장기임대주택 재고를 늘리는 데 한계가 있다는 지적이다. 신규 공급뿐 아니라 이미 확보한 임대주택을 장기간 유지할 수 있는 제도적 기반을 마련해야 한다는 목소리가 나온다.
12일 부동산 업계에 따르면 2030년까지 전국 뉴스테이 사업장 49곳, 3만9430가구의 의무임대기간이 종료될 예정이다. 뉴스테이는 중산층의 주거 안정을 위해 2015년 도입된 기업형 민간임대주택이다. 소득이나 주택 규모에 제한 없이 입주할 수 있고 임대료 상승률을 연 5% 이내로 제한하면서 최소 8년간 거주를 보장하는 제도다. 대표적인 사업장으로는 인천 도화지구 ‘e편한세상 도화’ 2077가구, 경기 수원의 ‘수원 권선 꿈에그린’ 2400가구, 화성의 ‘동탄 행복마을 푸르지오’ 1135가구 등이 있다.
전국 뉴스테이 가운데 처음으로 의무임대기간이 종료된 경기 성남시 e편한세상 테라스 위례와 인천 e편한세상 도화의 경우 지난 월 분양 전환에 대한 내용이 주주총회에서 의결돼 임차인 측과 협의를 진행하고 있다. 지난해 11월 의무임대기간이 끝났지만 매각 기준을 정하지 못해 임대기간을 일년 연장한 상태로 내달 임대 기간이 종료될 예정이다. 주택도시보증공사(HUG) 측은 무주택자를 대상으로 분양전환을 진행하고 분양전환 되지 않은 물량은 제3자에게 배정된다고 설명헀다.
정부는 최근 다양한 주거 수요에 대응하기 위한 임대주택 모델을 강조하고 있다. 한성숙 국무총리는 지난 6일 경기 남양주시의 공공지원 민간임대주택 ‘위스테이 별내’를 방문해 운영 현황을 점검했다. 491가구 규모의 위스테이 별내는 임차인이 협동조합을 설립하고 주택 설계와 운영에 참여하는 방식으로 조성됐다. 한 총리는 “주택정책에서 중요한 것은 국민들이 자신이 ‘살 집’을 선택할 수 있는 권리를 충분히 보장하는 것”이라며 다양한 주거 모델을 만드는 데 사회적 경제주체의 역할이 중요하다고 강조했다.
하지만 새로운 공급 모델을 확대하는 것과 별개로 기존 임대주택을 장기간 유지할 수 있는 제도적 기반은 충분하지 않다는 지적이 나온다. 뉴스테이는 의무임대기간이 끝난 뒤 기존 사업자가 다른 임대사업자에게 단지 전체를 매각하면 임대주택으로 계속 운영할 수 있다. 하지만 매입 과정의 세금 부담과 대규모 자금조달 문제 등으로 통매각이 쉽지 않다는 게 업계의 설명이다. 개별 가구를 일반 수요자에게 분양하면 기존에 확보했던 기업형 아파트 임대주택 재고는 줄어들게 된다.
전문가들은 정권마다 새로운 임대주택 유형을 도입하는 데 그치기보다 기존 주택이 임대자산으로 남을 수 있는 산업 생태계를 구축해야 한다고 지적한다. 개발사업자가 투자금을 회수하더라도 연기금과 리츠 등 장기투자자가 주택을 인수해 운영을 이어갈 수 있어야 한다는 것이다. 전월세난을 완화하려면 신규 주택 공급을 늘리는 동시에 의무임대기간이 끝난 주택도 임대시장에 남도록 해 안정적인 임대주택 재고를 축적하는 것이 중요하다는 분석이다.
이상영 명지대 교수는 “처음 이 법을 도입할 때는 만료 기간이 지나면 다른 임대사업자가 이어받아 임대주택으로 유지하는 것을 전제로 했다”며 “현실적으로 세금 문제 때문에 통매각이 어려워지면서 개별 분양으로 전환되고 있다”고 지적했다. 이어 “개인은 하나의 집을 얻을 수 있지만 시장에서는 양호한 아파트 임대주택이 사라지는 것”이라고 강조했다.
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