정부가 집값 상승을 억제하기 위한 정책에 초점을 맞추는 사이 올해 서울 부동산 시장은 매매·전세·월세가 동시에 폭등하는 유례없는 ‘트리플 상승’에 갇혔다. 전세 가격이 15년 만에 가장 가파른 속도로 치솟았고 월세는 통계 집계 이래 사상 최고 수준을 매달 갈아치우고 있다. 아파트는 물론 연립·다세대와 단독주택의 전월세 가격마저 동반 급등하면서 퇴로가 막힌 서울 무주택 세입자들이 ‘생존 매수’로 내몰리고 있다는 분석이다.
29일 한국부동산원의 월간 주택가격동향 통계에 따르면 올해 1~8월 서울 주택종합 전세가격 누적 상승률은 5.91%를 기록해 2011년 같은 기간 7.62% 상승한 후 15년 만에 가장 높은 오름세를 보였다. 올해 아파트 전세 가격 누적 상승률 역시 7.35%에 달해 2011년(9.33%) 이후 최고치를 기록했다.
월세 시장의 상승세는 특히 두드러진다. 올해 8월까지 서울 주택종합 월세 누적 상승률은 5.65%로 관련 통계가 작성된 2016년 이래 최고치를 기록하는 것은 물론 역대 가장 상승률이 높았던 2024년(1.41%)의 4배에 육박했다. 아파트 월세 누적 상승률 역시 6.69%에 달해 종전 최고치인 2024년(1.92%)의 3.5배를 웃돌았다.
서울 임대차 시장은 모든 주택 유형의 전월세 가격이 2023년 하반기를 기점으로 올해 8월까지 39개월 연속 상승세를 이어왔지만 올해 들어서는 상승 폭이 크게 확대됐다. 일례로 서울 아파트의 경우 지난해 상반기까지만 해도 매월 0.3% 이하로 유지되던 상승률이 같은 해 10월부터 가파르게 오르기 시작해 올해 5~7월에는 매월 1% 이상의 변동률을 나타낼 정도로 급등세다. 8월 아파트 전세 상승률이 0.95%에 달하는 가운데 9월도 현 수준을 유지한다면 현재 101.9를 기록 중인 주택종합 기준 전세지수는 역대 최고점인 2022년 1월(102.2) 수준을 넘어설 것이라는 관측이 나온다. 연립·다세대의 전세 지수는 8월 101.4를 기록해 2022년 최고치(100.8)를 이미 넘어섰다.
특히 이번 임대차 대란은 연립·다세대와 단독주택 등 비아파트를 중심으로 월세 상승 압력까지 동반되고 있다는 점에서 주목된다. 지난달까지 서울 연립·다세대의 월세 누적 상승률은 4.51%로 전세 상승률(4.04%)을 앞질렀다. 단독주택 역시 월세 상승률이 3.27%로 전세(2.66%)보다 높았다. 연립·다세대와 단독주택 월세는 통계 집계 이래 약 8년간 연평균 변동률이 0% 안팎에 머물며 장기간 주거비 상승을 억제하는 역할을 해왔지만 최근 2년간의 누적 변동률은 각각 8.01%, 5.98%에 달하고 있다.
서울 임대차 시장의 상승 압력은 매매 시장으로 일찌감치 전가되는 중이다. 서울 아파트 매매가는 9월 셋째 주 기준 85주 연속 오르며 역대 최장 상승 기간과 동률을 기록했으며 올해 8월까지 누적 상승률은 7.52%로 2008년(10.07%) 이후 18년 만에 최고치를 기록했다. 강남구와 서초구가 4~5주 연속 하락세를 이어가고 있지만 서대문구·동대문구·성북구·노원구·중랑구·도봉구·강북구 등의 매매가가 한 주 만에 0.3~0.4%씩 오르면서 전체 상승률을 끌어올렸다. 서울 집값이 가파르게 오르자 매수세는 서울 업무지구 접근성이 높은 구리·하남·성남·광명·의왕시 등으로 확산됐다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세제 개편 등으로 강남 고가 아파트 가격이 꺾이고 있지만 장기간 이어지고 있는 임대차 시장의 불안이 서울과 경기 남부 집값의 상승 압력으로 작용하고 있다”며 “집값 안정을 위해서는 임대차 시장 불안을 해소하는 것이 급선무”라고 짚었다.
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