[실버타운 2.0] 보유세 폭탄 피하려 실버타운 간다? 수요 본질은 '베이비...

정부, 7월 보유세 개편 검토

커지는 노후 현금흐름 압박

주거 이동 본질은 인구 구조

베이비부머 은퇴로 시장 확대

고가 주택 보유세 개편 논의가 이어지면서 시니어 레지던스 등 노인 주거 상품이 다시 주목받고 있다. 다만 이를 보유세 부담에 따른 실버타운 이동으로 보는 해석은 단순화된 접근이라는 지적이 나온다. 시장에서는 베이비부머 세대의 고령층 진입이 만든 구조적 수요가 더 큰 영향을 미치고 있다는 분석이다. /구글 제미나이 생성

고가 주택 보유세 개편 논의가 이어지면서 시니어 레지던스 등 노인 주거 상품이 다시 주목받고 있다. 다만 이를 보유세 부담에 따른 실버타운 이동으로 보는 해석은 단순화된 접근이라는 지적이 나온다. 시장에서는 베이비부머 세대의 고령층 진입이 만든 구조적 수요가 더 큰 영향을 미치고 있다는 분석이다.

6일 관련 업계에 따르면 정부는 이르면 올해 7월부터 초고가 주택과 실거주하지 않는 1주택 소유자에 대한 보유세 개편을 추진하는 방안을 검토 중이다. 세제 당국은 미국 뉴욕(1.0%)·일본 도쿄(1.7%)·중국 상하이(0.4~0.6%) 등 주요 도시의 보유세율을 참고 지표로 삼고 있는 것으로 알려졌다. 재산세와 종합부동산세를 합친 한국의 보유세 실효세율은 2023년 기준 0.15% 수준으로 단순 비교 시 고가 주택 보유 부담이 커질 수 있다는 분석도 나온다.

현재도 보유세 부담은 적지 않다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 '아크로리버파크' 전용 84㎡의 올해 보유세는 약 2190만원으로 지난해보다 43% 증가했다. 근로소득이 줄어든 고령층의 경우 세 부담이 커질수록 현금 흐름 압박이 커질 수밖에 없다.

일각에서는 자산가들이 보유세 부담을 피해 시니어 레지던스 등 비주택 주거 상품으로 이동할 수 있다는 해석이 나온다. 시장에서는 관련 공급도 이어지고 있다. 서울 한남동에서는 '소요한남 by 파르나스'가 상반기 공급을 앞두고 있고 광운대역세권에서는 '파크로쉬 서울원'이 추진되고 있다. 경기 의왕시 '백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트' 등 교외형 시니어 주택 공급도 이어지고 있다.

여기에 대학 연계형 은퇴자 공동체(UBRC)도 등장했다. 충남 천안에서는 남서울대가 청년과 고령층 교류를 기반으로 한 시니어 주거 모델을 추진 중이다.

보유세보다 베이비부머 고령화가 핵심

다만 이러한 흐름을 보유세 영향으로 단순하게 해석하는 것은 무리가 있다는 분석이다. 시니어 레지던스 입주가 반드시 기존 주택 처분으로 이어지는 구조가 아니기 때문이다. 기존 주택을 유지한 채 임대하고 별도의 거주 공간으로 시니어 레지던스를 선택하는 방식도 가능하다. 이 경우 주택을 보유하는 만큼 보유세 부담은 계속 발생한다는 점에서 단순히 세금을 피하기 위한 이동으로 보기는 어렵다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 여성경제신문과 통화에서 "고령층 입장에서는 자산을 뺄 요인이 크지 않다"고 말했다. 유 교수는 "실버타운 입주 시 주택을 처분하는 경우와 임대하는 경우를 비교해보면 이후 자산 가격 흐름상 보유를 유지하는 것이 유리하게 작용할 수 있다"고 설명했다.

그는 "보유세를 강화하면 소득이 없는 고령층에서는 세금 납부 부담이 커지면서 조세 저항이 더 심해질 수 있다"고 덧붙였다.

시니어 레지던스 수요를 움직이는 핵심은 세제 변화보다 인구 구조 변화에 가깝다는 것이 전문가 판단이다. 베이비부머 세대가 고령층으로 편입되면서 노후 주거 수요 자체가 증가하고 있고 이에 따라 도심형·교외형·복합형 등 다양한 노인 주거 모델이 시장에서 확장되고 있다는 것이다.

유 교수는 "시니어 레지던스 수요는 보유세 여부와 직접적으로 연결되기보다 베이비부머 증가라는 흐름에서 나타나는 것"이라며 "다양한 형태의 노인 주거 모델은 공급이 늘어날수록 시장에서 의미를 갖게 될 것"이라고 말했다.

☞대학 연계형 은퇴자 공동체(UBRC)= 대학 캠퍼스나 인근에 조성된 시니어 주거 시설이다. 고령층이 대학의 평생교육이나 의료 시설을 이용하며 청년 세대와 교류할 수 있도록 설계된 주거 모델을 뜻한다.

여성경제신문 김정수 기자