수도권 신규택지 주택 8만호 나온다는데…내집 마련 쉬워질까요?

서울의 한 부동산중개업소 앞에 전세 매물 관련 안내문. 연합뉴스

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☞최근 부동산시장에 무슨 일이?

정부는 지난달 29일 수도권 주택공급 확대를 위한 7만6700가구 규모의 신규 택지 후보지 6곳을 추가 발표했습니다. 이는 앞선 ‘8·13 대책’에서 신규 택지를 활용한 10만 가구 공급 계획을 밝히면서 약 2만7200가구 규모의 3개 입지(서울 강서·남양주 도심·경기 광주역세권2)를 우선 발표한 데 이은 후속 조처인데요. 이번 추가 후보 지역은 김포시·구리시·하남시·의정부시·고양시 일대로, 서울 경계로부터 약 5㎞ 이내 거리에 있는 게 특징입니다. 청년과 신혼부부 등 예비수요자라면 이들 지역의 주택 공급을 기다려 볼만할까요?

Q. 이번에 발표된 수도권 신규 택지 6곳의 주택 공급은 언제부터 가능할까요?

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A. 이번 발표는 신규 택지 후보 지역을 발표한 것으로, 앞으로 환경영향평가, 지구 지정, 지구계획수립, 사업계획 승인, 착공 등을 거치게 됩니다. 정부는 지난 ‘8·13 대책’에 포함된 ‘공공택지 최단기 착공 모델’을 이번 6곳에 적용할 계획인데요. 이 모델은 인허가, 보상, 부지 조성 등 택지 조성 단계별 절차를 병행하고, 각종 영향평가 등에 필요한 관계기관 협의 등도 신속히 진행해 신규 택지 발표 이후 착공까지 기간을 기존 68개월에서 37개월로 줄이는 내용이 뼈대입니다. 이 방식을 6곳에 적용하면 오는 2030년까지 착공이 이뤄지고 2033년께는 첫 입주가 가능할 것이라는 게 국토교통부의 설명입니다. 이에 따라 입주자를 모집하는 아파트 분양은 착공 예정 시기인 2030년부터 순차적으로 이뤄질 것으로 예상할 수 있습니다.

Q. 신규 택지 후보 지역 6곳의 입지는 어떤가요? 교통망이 제대로 갖춰질 수 있는 곳들인가요?

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A. 이번 신규 택지 6곳은 모두 서울 경계 5㎞ 이내에 위치해 경기도 지역으로, 교통망이 잘 갖춰지면 서울 출퇴근이 용이한 공통점을 갖고 있습니다. 서울 강서구와 인접해 있고 한강변에 자리잡고 있으면서 규모가 가장 큰 김포아라(3만7천가구)는 올해 3월 예비타당성조사를 통과한 서울 지하철 5호선 연장 사업이 진행 중인 곳입니다. 한강로, 수도권 제1순환고속도로 등 주변 지역으로의 광역도로 이동성도 좋습니다. 구리건원(1만4600가구)은 수도권 제1순환고속도로와 인접하고 잠실역까지 30분대 이동이 가능해 강남권 출퇴근이나 교육을 중심으로 수요가 형성될 수 있는 곳으로 평가됩니다.

하남미사 케이(K)-컬처(1만2천가구)는 미사섬 인근으로 지하철 5호선이 지나고 3호·9호선 연장사업이 추진 중인 곳입니다. 5호선 역은 도보로도 이용 가능한 거리입니다. 정부는 이 지역이 미사경정공원, 한강 수변같이 우수한 풍경을 보유한 점을 고려해 ‘K-컬처 복합단지’를 구축하고 수도권 동부권의 자연·문화 복합 거점으로 조성할 예정입니다. 하남감일2(6500가구) 지구에는 인근 하남 감일지구에서 추진 중인 3호선 연장 사업과 연계한 대중교통 체계가 마련됩니다. 이곳은 감이천을 통해 올림픽공원으로 접근하기 쉽고 한강으로의 접근성도 우수한 지역으로 평가됩니다.

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고양대곡지식융합(4천가구)은 수도권광역급행철도(GTX)-A와 지하철 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도 노선이 만나는 ‘팬타플 역세권’ 입지를 갖춘 곳입니다. 기존에 대곡역 북측만 포함됐던 대곡역지식융합지구(9400가구)에 대곡역 남측 부지도 일부 포함해 통합역세권으로 개발하게 되는데요. 수도권 서북부의 교통 허브 주거지로 급부상할 것으로 예상됩니다. 마지막으로 의정부다락원(2600가구)은 지하철 1호선과 7호선 환승역인 도봉산역 접근성이 좋은 곳입니다.

Q. 앞으로 신규 택지에서는 예비 주택수요층인 청년, 신혼부부가 기다려 볼 가치가 있는 저렴한 분양가의 공공주택이 많이 나올까요?

A. 앞으로 신규 공공주택지구에서는 한국토지주택공사(LH)가 공동주택용지 땅을 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공공주택을 많이 공급할 계획입니다. 엘에이치가 직접 시행하는 경우에도 상당수 물량은 민간건설사가 시공과 분양을 맡는 ‘민간참여 공공분양’으로 공급될 예정인데요. 공공주택이긴 하지만 시공사가 품질을 책임지고 자사 브랜드를 붙인다는 점에서 종전의 공공주택보다 선호도가 높을 전망입니다. 또 공공주택지구 개발에 참여하는 경기주택도시공사(GH)도 민간참여 공공분양을 공급할 예정입니다.

신규 택지에는 분양가격이 낮거나 초기 분양가 부담이 적어 청년층의 접근이 충분히 가능한 이른바 ‘부담가능 주택’도 적지 않게 나올 예정인데요. 대표적인 유형이 토지임대부 주택과 지분적립형 주택입니다. ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 주택은 토지는 분양하지 않고 사용자로부터 토지 임대료를 받으면서 건물만 분양하는 방식입니다. 최근 서울주택도시개발공사(SH)가 강동구 고덕강일지구 3단지에 짓는 토지임대부 주택(전용 49~59㎡ 1305가구)을 선보였는데요. 전용 59㎡형의 분양가는 3억4880만~3억9050만원, 토지 임대료가 월 51만1500원에 책정됐습니다. 토지 임대료가 다소 부담스럽기는 하지만 분양가격은 주변 시세의 절반 이하 수준이어서, 이달 4~5일 진행되는 1순위자 청약에서 상당히 높은 경쟁률이 예상됩니다

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또 경기주택도시공사(GH)는 최근 수원 광교신도시 A17블록에 지분적립형 분양주택 240가구(전용면적 59㎡)를 전국 처음으로 선보였습니다. 지분적립형 분양주택은 적금을 나눠서 납입해 목돈을 만드는 것처럼 수요자가 입주 시점에는 원가 수준의 분양가격으로 지분 일부(25%)만 취득해 거주하고 20년에 걸쳐 나머지 지분(75%)을 분할 취득하는 방식입니다. 광교 지분적립형은 이달 9~11일 청약 신청을 받습니다.

Q. 지분적립형 분양주택은 청년·신혼부부뿐만 아니라 무주택자인 중장년층에게도 괜찮은 선택지가 될 수 있을 것 같은데요. 광교신도시 지분적립형의 분양가, 납부 조건, 청약 자격 등은 어떻게 되나요?

A. 이번에 광교신도시에서 선보인 지분적립형 분양주택 ‘자연앤 센트레빌’ 전용 59㎡ 분양가격은 층에 따라 6억5천만~6억8천만원 수준입니다. 계약금은 분양가의 10%, 잔금은 15%로 분양가의 25%를 내면 입주시 1차 지분 취득을 하게 됩니다. 이후 5년마다 분양가의 20%씩 지분을 취득하고 입주 20년 차에 나머지 15%를 취득해 지분 100%를 확보하게 되는 구조입니다. 다만, 분양대금과 별도로 입주 후 공공사업자의 지분을 사용하는 데 따른 임대료는 따로 지불해야 하는데요. 임대료는 입주 초기 임대보증금 기준으로 3억3000만원이며, 보증금을 월세로 전환하면 보증금 6600만원, 월 임대료 77만원이 됩니다.

수요자 입장에서 광교 지분적립형 주택은 총분양가의 25%만 있으면 입주할 수 있다는 게 최대의 매력인데요. 별도의 임대보증금 부담이 만만치 않다는 지적이 나옵니다. 하지만 임대보증금과 임대료는 지분 사용의 대가로, 이 가운데 보증금은 지분 사용 계약이 종료되면 돌려받게 됩니다. 결국 지분적립형 주택은 결국 분양가와 임대료 수준에 따라 수요자 선호도가 달라질 것으로 보이는데요. 광교 자연앤 센트레빌의 분양가와 임대료는 다소 부담이 있는 수준이기는 합니다만, 분양가격이 인근 시세 대비 70~80% 수준이어서 어느 정도 가격 경쟁력은 있는 것으로 보입니다.

입주 자격은 다른 공공주택과 마찬가지로 청년, 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 대상자와 일반 무주택 세대주에게 주어지지만, 총자산 3억6200만원 이하라는 까다로운 자산 요건이 적용됩니다. 또 5년간의 실거주 의무도 적용됩니다.

Q. 새로운 유형의 임대주택인 ‘보편형 공공임대’가 수도권 공공택지에 많이 공급된다는 소식이 있는데요. 언제부터 공급되나요?

A. 지난 ‘8·13 대책’에 포함된 보편형 공공임대주택는 내년부터 수도권 3기 새도시와 공공택지에 선보일 예정입니다. 다양한 소득 계층이 장기(6년 이상) 거주할 수 있는 우수한 품질로, 주택형도 전용면적 55~85㎡ 등 일부 중형까지 포함될 예정입니다. 3기 새도시 남양주왕숙 S-10블록(883호), 인천계양 AC2-1 블록(793호), 하남교산 공공복합용지(364호) 등이 초기 공급 예정지인데요. 이 가운데 남양주왕숙과 인천계양은 내년, 하남교산은 2028년 입주자 모집이 가능할 전망입니다. 전체 물량의 50% 이상은 임대수요가 많은 무주택 청년에 우선 공급되고 나머지 물량은 무주택 일반에 공급되는데, 소득 등 구체적인 입주 기준은 연말께 확정됩니다. 국토부 계획에 따르면, 보편형 공공임대는 2030년까지 17만5천호가 공급될 예정으로, 내년 착공 물량은 건설형 기준 2만6천가구 정도입니다.

최종훈 선임기자