‘중복 증여와 세금부과 문제’
● 질문
1. 요지 : 딸에게 증여한 아파트의 소유권을 돌려받았다가 나중에 재증여 하려는데 세금이 걱정입니다.
2. 내용 : 빚이 많은 사위와 최근 이혼한 딸에게 3년 전 3억짜리 아파트를 증여한 바 있습니다. 그런데 최근 사위가 딸과 수시로 접촉하면서 아파트를 담보로 사업자금 대출을 요구하거나 자신의 신용대출을 위해 딸에게 보증을 강요하는 것 같습니다. 그래서 아파트의 소유권을 다시 제 앞으로 이전하고 이후 딸이 재혼하거나 형편이 좋아질 때 다시 소유권을 넘겨주고 싶습니다. 하지만 증여 등기를 하면 취·등록세나 증여세가 너무 비싸 부답스럽습니다.
● 분석
1. 요지 : 증여예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 신청하면 합법적인 절세가 가능합니다.
2. 내용 : 1) 귀하의 자료(아파트 공시가격)에 따라 증여등기를 한다면 취·등록세와 증여세로 총 6640만 원의 세금을 납부해야 합니다. 그런데 이 부담을 피하고자 매매등기로 등기원인을 허위기재하는 방법을 택한다 하더라도 국세청은 이를 증여등기로 의제하여 과세할 수 있고, 매매대금의 이동을 입증하지 못해 추징금 등의 중과세를 받을 수 있으며, 추후 양도소득세 면제도 받지 못할 수 있습니다.
그래서 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구권 가등기를 신청하는 편법을 생각할 수도 있는데 이 또한 딸이 남편의 대출에 연대보증을 서는 경우에는 채권자의 부동산 가압류를 막을 수 없고 가등기 말소를 위해 소유권이전본등기를 한다면 채권자들이 이를 사해행위 통정허위표시 등으로 제소하거나 국세청에 신고해 증여세 등의 세금 추징 우려도 있습니다.
2) 따라서 이런 경우에는 등기원인을 사실관계에 부합하게 증여예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가등기를 신청해 이 모든 문제에서 벗어날 수 있습니다.
실제로 증여의 의사가 있기 때문에 증여계약서를 작성해도 좋고 그냥 증여예약증서만을 원인증서로 작성하거나 증여예약 완결일을 현재로부터 10년 후 특정한 날로 예약일자를 넉넉하게 잡아도 좋습니다.
특정 된 증여예약 완결일 이후 10년간 가등기에 기한 본등기청구권의 제척기간이 됩니다. 따라서 현재일로 20년간 가등기 상태로 있어도 무방합니다. 추후 딸의 사정으로 가압류나 강제경매 등이 진행된다 해도 증여를 원인으로 하여 가등기에 본등기청구권을 행사하면 가압류나 경락에 의한 소유권이전등기는 등기관에 의해 직권말소 됩니다. 하지만 직권말소 되더라도 가등기의 원인이 모녀간의 증여계약으로 부동산등기부에 이미 공시되어 있으므로 모녀간에 증여 본등기를 실행한 것에 대해 채권자가 이의를 할 수도 없고 이의 해도 패소하게 될 것입니다.
3) 증여예약증서 작성이 까다롭다고 해도 합법적인 절세와 장차 청구권보전을 위해 대단한 실익이 있으므로 문제 해결에 가장 좋은 방법이 될 것입니다.
이형구 (사)한국생활법률문화연구원 이사장
이형구 (사)한국생활법률문화연구원?이사장, 법무사, 법학박사
이형구 (사)한국생활법률문화연구원?이사장
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