인공지능(AI) 산업의 폭발적인 성장과 함께 2026년 현재 상업용 부동산 M&A(인수합병) 시장에서 데이터센터가 기존 대체 투자처였던 물류센터를 밀어내고 핵심 자산으로 떠오르고 있다. 글로벌 기관 투자자와 자산운용사들은 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 목표로 주요 거점의 데이터센터 매입을 확대하는 반면, 과잉 공급 우려가 제기된 물류센터의 포트폴리오 비중은 조정하며 발 빠르게 자본을 재배치하고 있다.
데이터센터, 물류센터와 달리 글로벌 펀드 자금 강하게 끌어들여
시장조사업체 시너지리서치그룹의 자료에 따르면, 글로벌 데이터센터 투자 규모는 매년 늘어나고 있다. AI 연산 및 클라우드 처리를 위한 수요가 급증하면서 인프라 확충이 필수적인 과제로 대두되었기 때문이다.
데이터센터는 우량 임차인이 입주하면 장기간 계약을 유지하는 특성이 있어 안정적인 현금창출원으로 평가받는다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 JLL코리아 관계자에 따르면, 데이터센터 투자는 국내 수요에 집중되는 물류센터와 달리 한국, 일본, 싱가포르 등 아시아 전역을 비교하는 국가 대항전 성격을 띠며 글로벌 펀드 자금을 강하게 끌어들이고 있다.
공급 과잉 직면한 물류센터…포트폴리오 재편 나선 기관 투자자들
반면 코로나19 팬데믹 기간 상업용 부동산 시장을 견인했던 국내 물류센터 시장은 과잉 공급 문제에 직면해 있다. 우량 자산 위주로는 여전히 거래가 이루어지고 있으나, 입지와 인프라 수준에 따라 자산별 수익률 격차는 점차 확대되고 있다. 이에 따라 대형 자산운용사들은 선제적으로 우량 물류센터를 매각해 유동성을 확보하고, 이를 데이터센터 등 신규 투자처로 재분배하고 있다.
일례로 글로벌 대체투자 운용사 브룩필드자산운용은 2025년 12월 인천 청라 물류센터를 1조원에 매각하며 국내 물류 부문 단일 자산 거래 역대 최대 규모를 기록했다.
투자자들은 단순 금리 효과보다 자산의 펀더멘털 개선을 통한 수익 확보에 집중할 것으로 예상되며 이 과정에서 데이터센터가 가장 매력적인 대안으로 꼽히고 있다.
상업용 부동산 시장의 핵심 자본이 물류센터에서 데이터센터로 이동하는 현상은 단순한 유행이 아닌 산업 구조 재편에 따른 결과다.
하지만 막대한 전력 공급 확보와 지역 사회 민원이라는 높은 진입 장벽이 있는만큼 투자자들은 맹목적인 자본 투입을 경계하고, 전력 수급 인프라와 규제 리스크를 철저히 검증하는 옥석 가리기 전략이 필요해보인다.
중기이코노미
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