[리츠 성과 해부②] 공모가 반토막 해외 리츠…금리·환율에 배당까지 ...

리파이낸싱 금리 급등, 환율 급등에 따른 환헤지 정산금 부담 확대 속에 휘청이는 해외 리츠.[출처=ChatGPT 이미지 생성]

[녹색경제신문 = 정수진 기자] 해외 부동산에 투자한 상장 리츠들이 고금리 장기화와 환율 급등이라는 이중 부담에 직면하며 배당 안정성이 흔들리고 있다. 저금리 시기 조달한 차입금의 만기가 도래하면서 이자비용이 급증한 데다, 환헤지 정산금 부담까지 겹치며 현금흐름이 악화된 영향이다. 시장에서는 금리 인하와 환율 안정 여부가 해외 리츠 반등의 핵심 변수로 작용할 것으로 보고 있다.

수익구조 흔들…공모가 대비 '절반 이상' 하락

25일 금융투자업계에 따르면 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠 등 국내 상장 주요 해외 투자 리츠들은 현재 주가가 공모가(5000원) 대비 절반에서 많게는 3분의 1 수준까지 하락한 상태다.

실제로 3월 24일 종가 기준 해외 물류 자산에 투자하는 '미래에셋글로벌리츠'(2480원)와 벨기에 노스갤럭시타워·영국 삼성전자 유럽본사를 보유한 'KB스타리츠'(2430원)는 공모가 대비 절반 수준에 머물러 있다.

반면 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워를 기초자산으로 하는 '제이알글로벌리츠'(1476원), 프랑스 오피스 및 물류 자산을 보유한 '마스턴프리미어리츠'(1474원), 미국 부동산 펀드에 투자하는 '신한글로벌액티브리츠'(1079원)는 공모가의 3분의 1 수준까지 밀렸다.

같은 리츠 구조임에도 공모가를 상회하는 흐름을 이어가고 있는 국내 오피스 자산 중심 리츠들과는 대조적인 모습이다.

이 같은 부진의 배경에는 2020~2021년 초저금리 환경에서 형성된 투자 구조가 자리하고 있다. 제이알글로벌리츠(2020년 8월), 미래에셋글로벌리츠(2021년 12월), KB스타리츠(2022년 3월), 마스턴프리미어리츠(2022년 5월) 등 주요 해외 리츠들은 모두 저금리 시기에 상장됐다. 당시 연 1~2% 수준의 금리로 현지 차입을 일으켜 자산을 매입했지만, 해당 차입금의 만기가 2025~2026년에 집중 도래하고 있다.

현재 리파이낸싱 금리는 5~6% 수준까지 상승한 상태로, 이자비용이 최소 두 배 이상 증가하는 구조다. 임대수익으로 이자를 충당하고 남는 현금을 배당으로 지급하던 기존 구조가 흔들릴 수밖에 없다는 지적이다.

여기에 원화 약세에 따른 환헤지 비용까지 겹치며 부담은 더욱 커지고 있다. 원·달러 환율은 1500원에 근접한 수준까지 상승했다. 해외 리츠들은 과거 낮은 환율 구간에서 환헤지 계약을 체결해 왔지만, 환율 급등으로 계약 만기 시 대규모 정산금을 현금으로 지급해야 하는 상황에 직면했다. 이로 인한 현금 유출이 배당 재원을 직접 잠식하고 있다는 분석이다.

유증·단기 차입으로 환헤지 대응…불확실성 여전

개별 리츠별 대응은 엇갈리고 있지만 전반적인 불확실성은 여전히 큰 상황이다. 제이알글로벌리츠는 약 900억원 규모 환헤지 정산금 마련을 위해 1200억원 유상증자를 추진했다가 철회했다. 공시 번복으로 불성실공시법인 지정 예고를 받으며 시장 신뢰에도 타격을 입었다. 향후 감정평가 결과에 따라 캐시트랩(Cash Trap·현금 유보 의무 조항) 발동 여부가 결정될 수 있어 배당 정책 전반이 영향을 받을 가능성이 있다.

KB스타리츠는 환헤지 정산금 약 587억원을 단기 차입으로 충당한 데 이어 1500억원 규모 유상증자를 결정했다. 차입금 상환과 재무구조 개선을 동시에 추진하는 전략이다. 다만 시가총액이 2500억원 수준인 점을 감안하면 상당한 규모의 희석 이벤트로 평가된다. 특히 신주 발행가액이 3055원으로, 현재 주가 대비 높은 수준에서 결정되면서 유상증자 흥행 여부에 대한 우려도 제기된다. 업계 관계자는 "연이은 유상증자가 이어지는 만큼 청약 결과가 해외 리츠 전반의 투자심리를 가늠하는 지표가 될 것"이라고 말했다.

신한글로벌액티브리츠는 또 다른 리스크 요인을 안고 있다. 미국 개방형 부동산 펀드에 투자하는 재간접 구조로, 환헤지 부담 일부는 완화됐지만 투자 대상 펀드의 순자산가치(NAV) 회복이 지연되고 있다. 이에 따라 주가는 공모가(3000원) 대비 3분의 1 수준인 1000원대에 머물러 있다. 금리 부담을 넘어 자산가치 회복 속도가 핵심 변수로 작용하고 있는 셈이다.

반면 일부 리츠는 리스크를 일정 부분 통과하며 안정화 국면에 진입했다. 마스턴프리미어리츠는 프랑스 크리스탈파크 오피스 자산의 리파이낸싱을 완료하고 주요 임차인과 임대차 계약을 2035년까지 연장하면서 현금흐름 안정성을 확보했다. 업계에서는 최악의 국면은 벗어났다는 평가가 나온다.

"금리 인하 전까지 배당·주가 변동성 불가피"

향후 해외 리츠 시장의 방향은 금리와 환율, 자산가치 회복 여부에 달려 있다는 분석이 지배적이다. 특히 미국 연방준비제도(Fed)와 유럽중앙은행(ECB)의 금리 경로가 핵심 변수로 꼽힌다. 최근 중동 리스크로 물가 불확실성이 확대되면서 ECB의 금리 인상 가능성도 거론되는 상황이다. 금리 인하 지연 또는 추가 인상 시그널이 현실화될 경우 리파이낸싱 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.

환율 역시 중요한 변수다. 원화 약세가 지속될 경우 추가적인 환헤지 정산금 부담이 발생할 수 있지만, 환율이 안정되면 배당 여력 회복으로 이어질 수 있다.

운용업계 관계자는 "해외 리츠는 금리와 환율이라는 외생 변수에 동시에 노출된 구조"라며 "금리 인하 사이클이 본격화되기 전까지는 배당과 주가 모두 변동성이 클 수밖에 없다"고 말했다.

주요 해외 리츠 주가 현황.

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