■ 도시부동산학회 변화 분석
인근 문 닫는 음식점 43% 증가
소비‧유동인구 타지역으로 이동
장기 침체 집값 영향은 제한적
“쇠락 구도심, 상권 먼저 침체”
롯데백화점 마산점 인근에는 빈 상가가 곳곳에 있다. 사진은 3일 백화점 맞은편에 점포세를 놓은 상가 모습. /이미지 기자
롯데백화점 마산점(창원시 마산합포구)이 문을 닫은 지 2년. 인근 집값은 통계적으로 뚜렷한 하락이 확인되지 않았지만, 음식점 폐업이 40% 늘면서 상권이 크게 위축된 것으로 조사됐다.
폐점 당시 지역에서는 집값 하락과 상권 붕괴를 우려하는 목소리가 나왔는데, 백화점 폐점이 단순한 유통시설 철수가 아니라 이미 진행 중이던 마산 원도심 쇠퇴를 더욱 선명하게 드러낸 계기가 됐다는 분석이다.
“원도심 집값 영향 미미해”
한국도시부동산학회가 지난해 추계학술대회에서 발표한 ‘백화점 폐점이 주택시장과 지역 상업활동에 미치는 영향-수원·창원 사례를 대상으로’ 연구는 2024년 6월 영업을 종료한 롯데백화점 마산점 주변 변화를 분석했다. 연구진은 폐점 점포 영향권과 인근 비교 상권을 설정해 아파트 실거래가와 음식점 폐업 자료를 바탕으로 폐점 전후 1년 동안 변화를 추적했다.
연구진은 백화점을 단순한 판매시설이 아니라 지역 상권과 주거 가치를 함께 떠받치는 ‘앵커시설(핵심)’로 규정했다. 유동인구를 끌어들이고 주변 상가와 음식점, 서비스업을 활성화하는 핵심 시설인 만큼 폐점이 지역경제와 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 수 있다고 봤다.
마산에서 나타난 충격은 집값보다 상권에서 먼저 나타났다.
롯데백화점 마산점 인근 아파트 가격은 폐점 이후 비교 상권보다 2.54% 추가 하락했다. 반경 1㎞ 이내 핵심 영향권만 별도로 분석하면 하락 폭은 3.13% 수준이었다. 하지만 보고서는 해당 결과가 통계적으로 유의하지 않아 폐점이 집값 하락을 부추겼다고 보기 어렵다고 설명했다.
실제로 지역 주택시장 흐름도 비슷하다.
한국부동산원 주택매매가격지수를 보면 마산합포구는 롯데백화점이 영업 중이던 2023년 7월 100.7에서 폐점 직전인 2024년 6월에는 101으로 소폭 상승했다. 이후 2025년 6월에는 99.8로 떨어졌다. 같은 기간 마산회원구 주택매매가격지수는 99.1에서 99.2, 다시 98.7로 변동돼 마산합포구보다 낮았다.
연구진은 보고서에서 “이미 인구 감소와 상권 쇠퇴, 소비 유출이 상당 부분 진행된 원도심 특성상 폐점 영향이 주택가격에서 뚜렷하게 분리되지 않았다”며 “집값은 이미 장기 정체 국면에 들어선 상태였고 백화점 폐점은 그 흐름에 영향을 준 여러 요인 가운데 하나였다”고 밝혔다.
출입금지가 적혀진 롯데백화점 마산점 뒤편으로 아파트 단지가 보인다. /이미지 기자
“인근 음식점 폐업 43% 증가”
반면 상권에서는 폐점 효과가 뚜렷하게 나타났다.
롯데백화점 마산점 반경 2㎞ 내 음식점 폐업은 폐점 이후 월평균 16건으로 집계됐다. 백화점이 계속 운영됐을 때 예상됐던 월평균 12건보다 43% 많은 규모다.
연구진은 폐점 이후 일부 소비와 유동인구가 다른 상권으로 이동했다고 분석했다. 실제 비교 상권에서는 음식점 폐업이 13% 감소하는 현상도 나타났다. 이는 백화점이 단순히 상품을 판매하는 공간이 아니라 주변 상권 전체를 떠받치는 기반시설 역할을 해왔음을 보여준다.
현장 체감도 같다. 옛 롯데백화점 마산점 인근에서 일하는 김종영 공인중개사는 “백화점이 문을 닫고서 오피스텔 임대 수요가 줄었고, 집값은 급격히 내려가지 않았지만 내림세 속 거래는 위축됐다”며 “상권 분위기가 크게 달라졌고 유동인구가 줄고 빈 점포가 늘어나면서 지역 활력이 예전 같지 않다”고 말했다.
이는 경기도 수원 사례와 다른 양상이다.
수원지역은 백화점 폐점 이후 핵심 영향권 아파트 가격이 주변 지역보다 4.69% 추가 하락했고 통계적 유의성도 확인됐다. 반면 음식점 폐업 증가율은 11% 수준에 그쳤다. 성장세가 이어지는 도시에서는 대형 상업시설이 주거 가치에 직접적인 영향을 미쳤지만, 마산처럼 이미 쇠퇴가 진행된 원도심에서는 집값보다 상권이 먼저 반응했다.
마산합포구 인구 감소가 이어지고 있다. 소비 중심축도 창원 성산구·의창구로 이동하면서 원도심 상권 경쟁력은 지속적으로 약화하고 있다.
연구진은 “백화점 폐점 영향은 지역별 상권 구조에 따라 다르게 나타나기 때문에 대응도 지역적 특성을 고려할 필요가 있다”며 “획일적인 대응보다 지역별 여건을 반영한 차별적 접근이 필요하다”고 제언했다.
강기윤 창원시장 당선자가 지난달 15일 옛 롯데백화점 마산점을 방문해 활용 방안을 살펴보고 있다. /경남도민일보DB
한편, 창원시는 해당 건물을 공공시설 등으로 활용하겠다는 계획이다. 1일 취임한 강기윤 창원시장은 상권 활성화 방안을 모색하고 있다.
/이미지 기자
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