[로터리] 주거사다리 복원 열쇠 ‘非아파트’

최인호 HUG 사장

국민가요로 불리던 윤수일의 명곡 ‘아파트’부터 전 세계적으로 돌풍을 일으킨 블랙핑크 로제의 ‘APT’까지, 아파트는 대한민국의 대표적인 주거 형태라고 해도 과언이 아니다. 하지만 서울 아파트 3.3㎡당 분양가가 5838만 원으로 치솟으며 주거비 부담이 커지고 1순위 청약 경쟁률이 38대1을 기록하는 등 경쟁이 심해지면서 비아파트로 눈길을 돌리는 실수요자들이 늘어나고 있다. 최근 주택도시보증공사(HUG) 든든전세 안내부스에서 만난 한 직장인은 “주거비와 출퇴근 시간을 고려하면 먼 지역의 아파트보다 직장 근처의 빌라가 낫다고 생각한다”며 ‘실속 있는’ 비(非)아파트에 관심을 보였다.

통계청이 발표한 ‘2024년 인구주택총조사’에 따르면 우리나라 전체 일반 가구 중 46.9%는 아파트가 아닌 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 등 비아파트에 거주하고 있다. 그러나 안타깝게도 최근 공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축, 그리고 대규모 전세사기로 인한 빌라 기피 현상으로 인해 비아파트 공급이 급감하는 추세다. 든든했던 주거 사다리가 흔들리고 있는 것이다.

이러한 주거 불안을 해소하려면 비아파트 공급 생태계를 조속히 복원해야 한다. 비아파트는 아파트보다 공급 속도가 빨라 단기간에 도심 내 신규 물량을 공급할 수 있고, 특히 전월세 수요가 집중되는 곳에는 즉각적인 주택 공급 효과를 낼 수 있어 단기적인 시장 안정화에 도움이 된다. 정부 역시 이러한 상황을 인식하고 수도권 규제지역 내에 비아파트를 무제한 공급하겠다는 의지를 밝혔다.

HUG 역시 이러한 정부 정책에 발맞춰 비아파트 공급 활성화를 위한 전폭적인 금융 지원에 나설 예정이다. 비아파트 특화 보증을 신설해 사업자의 자금 조달 장벽을 낮추고 이를 통해 신속한 주택 공급을 이끌어내는 것이 핵심이다.

‘비아파트 특례 분양보증’을 도입해 기존 아파트 위주였던 분양보증 심사 기준을 개편해 도시형생활주택과 오피스텔의 특성을 반영한다. 보증료 또한 기존 보증 대비 약 30% 할인해서 사업자들의 부담을 덜어줄 예정이다.

‘특례 PF 보증’은 비아파트 사업장의 시공사 신용도가 다소 낮은 점을 고려해 기존 PF 보증 대비 시공사 평가 비중을 낮추고 사업성 비중을 높인다. 이를 통해 사업성은 우수하나 일시적으로 자금 조달이 어려웠던 사업장의 사업 추진에 도움을 주고자 한다. 또 조기 분양 시 제공하던 보증료 할인 폭도 기존 보증 대비 20%포인트 높여 최대 45% 할인을 적용함으로써 공급 속도를 한층 끌어올릴 계획이다.

아울러 수도권 내 미분양 비주거용 건물을 주거용 오피스텔로 용도 변경하려는 사업자에게 ‘특례 모기지보증’을 지원한다. 이를 통해 사업자는 비교적 고금리인 선순위채권을 신속히 상환하고 리모델링 공사비를 원활하게 조달하게 된다. 도심 속 방치된 건물이 양질의 주거 공간으로 빠르게 탈바꿈할 수 있을 것으로 기대된다.

이외에도 다세대·오피스텔 등 비아파트를 위주로 공급하는 HUG의 든든전세주택 사업을 확대해 지난해 1800가구 수준이었던 공급 규모를 올해 3600가구로 대폭 늘릴 계획이다.

건강하고 지속 가능한 주택 시장은 하나의 주거 형태에만 전적으로 의존해서는 결코 완성될 수 없다. 양질의 아파트 공급이 국민의 주거 욕구를 충족시킨다면 신속하게 공급되는 비아파트는 서민과 청년층의 기초 주거 기반을 다지는 필수적인 뼈대 역할을 한다. 아파트와 비아파트가 균형을 이루며 다양한 선택지를 제공할 때 비로소 우리 사회의 주거 사다리가 복원되고 더욱 견고해질 것이다.