3월 17일 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. 연합뉴스
내년부터 종합부동산세(종부세)가 개편되면서 시가 35억원을 초과하는 고가 주택의 세 부담이 증가할 전망이다. 반면 시가 34억원 이하 주택은 기본공제 확대 영향으로 세 부담이 오히려 감면된다. 46억원이 넘는 주택은 내년 1.5%에 이어 내후년 2.0%로 세율이 오르면서 종부세가 급증할 예정이다.
35억 초과 주택 부담 인상…46억 이상 최고 2.0% 세율 적용
재정경제부가 3일 발표한 '2026년 세제 개편안'에 따르면, 1세대 1주택 기준 종부세 기본공제 금액은 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 완화되고 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 인상된다. 과세표준 6억~12억원 구간의 세율은 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 오른다.
이번 개편으로 시가 34억원 이하 1주택자는 세 부담이 줄어들지만, 35억원 초과 주택부터는 현행 대비 세액이 늘어난다. 특히 시가 46억원 이상 초고가 주택은 과세표준 구간 상승과 세율 인상이 겹치며 세 부담이 가파르게 불어난다. 시가 46억원 주택의 경우 적용 세율이 현행 1.0%에서 내년 1.5%, 내후년 2.0%로 단계적으로 상승해 2년 뒤 세액이 현행보다 29.6% 증가한다.
과세 대상 상위 2.3%로 축소…40억 초과 '핀셋 과세' 정상화
재경부는 거주용 1주택 기준으로 시가 20억원까지는 과세 대상에서 제외된다고 밝혔다. 기본 공제가 확대됨에 따라 종부세 과세 대상은 올해 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택 등) 가운데 상위 3.1%(48만7000호)에서 2.3%(36만3000호)로 축소된다.
이와 함께 재경부는 20억원∼30억원까지(상위 1.1%·약 16만8000호)는 종부세액이 감소한다고 설명했다. 30억원∼40억원 주택은 세액이 변동이 크지 않다고 설명했다. 이 구간 일부는 세액이 소폭 줄거나 늘 수도 있다. 전국적으로 10만3000호(0.7%)가 해당한다. 40억원 초과 주택(약 6만5000호·0.4%)부터는 과세를 정상화하겠다고 밝혔다. 이 구간부터 부담이 많이 늘어난다는 의미로 해석된다.
10년 보유 1주택자 50억 주택 종부세 2년 뒤 2.2배↑
60세 1세대 1주택자가 10년간 거주한 경우를 가정한 재경부 시뮬레이션에 따르면 시가 35억원 주택의 종부세는 현행 191만 8000원에서 212만4000원으로 10.7% 증가한다. 반면 시가 50억원 주택은 현행 453만9000원에서 1년 뒤 614만6000원(35.4%↑), 2년 뒤 978만5000원으로 늘어나 세 부담이 현재의 2.2배 수준으로 증가한다.
다주택자에 대한 과세도 강화된다. 3주택 이상 다주택자는 공정시장가액비율이 2028년까지 80%로 상향 조정되면서, 20억원 상당 주택 3채를 보유한 경우 종부세가 현행 126만7000원에서 2년 뒤 442만4000원으로 최대 3.5배까지 늘어난다.
다만 실제 다주택자 여부, 보유·거주 기간 등에 따라 세액 공제 규모가 다르다. 공시지가 역시 올해 기준이어서 내년에는 달라지는 만큼 개인별로 종부세 부담이 얼마나 늘어나는지 예측하기 쉽지 않다.
재경부 관계자는 "종부세는 인별 과세여서 (종부세 과세 대상 공동주택 통계로는) 몇 명이 과세 대상인지 분별하기 쉽지 않다"며 "공제 역시 개인별로 다 달라 가정이 많이 필요하다"고 설명했다.
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