대출 의존 커진 서울 주택시장·취약차주 점검 필요
기준금리 상승기에 시장금리가 0.25%포인트(25bp) 오르면 전국 아파트 매매가격이 6개월 뒤 1.2% 하락한다는 국책연구기관의 분석이 나왔다. 금리 인상 충격이 주택시장에 곧바로 반영되기보다 시차를 두고 나타나는 만큼 집값과 가계부채 건전성을 함께 점검해야 한다는 제언이다.
국토연구원은 23일 국토이슈리포트 제95호 ‘금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’을 발표했다. 연구진은 기준금리가 오른 뒤 다음 변동 때까지를 금리 상승국면으로 구분한 뒤, 이 기간 시장 단기금리인 CD금리가 0.25%포인트 상승했을 때 전국 아파트 매매가격 변화를 분석했다.
금리 충격에 대한 아파트 매매가격의 누적 반응. 국토연구원 제공
분석 결과 아파트값은 6개월 뒤 누적 1.2%, 12개월 뒤 1.1% 하락하는 것으로 추정됐다. 24개월 뒤에는 0.9% 하락했지만 통계적으로 유의하지 않았다. 반면 상승·하락 국면을 구분하지 않은 전체 기간에서는 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2% 하락하는 것으로 나타났다.
금리 상승기에는 가격 하락 충격이 상대적으로 초기에 집중된다는 의미다. 금리 하락국면에서는 0.25%p 하락 시 아파트값이 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 상승하는 것으로 분석됐다.
최근 한국은행이 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트씩 올려 연 3.00%로 높인 상황이라 금리 상승의 시차 효과에도 관심이 쏠린다. 연구진은 기준금리뿐 아니라 시장금리와 주택담보대출 금리 변화를 지속적으로 살필 필요가 있다고 지적했다.
서울 주택 매입자금 조달 구조도 달라졌다. 금융기관 대출 비중은 2021~2022년 15.7%에서 2023~2025년 22.6%, 올해 1~4월 23.6%로 높아졌다. 반면 임대보증금 비중은 같은 기간 27.1%에서 16.1%, 6.6%로 크게 낮아졌다. 부동산 처분대금과 주식·채권 매각대금, 증여·상속을 활용하는 비중도 확대됐다.
연구진은 금리 상승이 주택가격 하락과 원리금 상환 부담 증가로 이어질 경우 차주의 상환능력이 떨어지고 연체 위험이 높아질 수 있다며 특히 취약차주의 부담 변화를 면밀히 살펴야 한다고 제언했다.
또 “금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여 및 가족 간 차입 등 다양한 자금 유입 경로를 함께 살펴보고, 금리와 유동성 여건을 종합적으로 고려한 주택시장 관리가 이루어질 필요가 있다”고 밝혔다.
연합뉴스 자료사진
박순원 기자(ssun@dt.co.kr)
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