광주 노후주거지 저층주택 64%가 30년 넘어
전남 노후 주거지 65세 이상 노인비율 32.77%…전국 최고 수준
접도불량 필지도 30% 넘어…“지방 ‘계속 거주’ 중심 정비 필요”
2026년 09월 03일(목) 17:10
노후주거지 전국 분포 현황. <국토연구원 제공>
광주 노후주거지 내 저층주택 10채 중 6채 이상이 지어진 지 30년을 넘긴 것으로 나타났다. 전남은 노후주거지 주민 3명 중 1명이 65세 이상으로 전국에서 고령화 정도가 가장 심한 것으로 조사됐다.
노후주택과 고령화가 동시에 진행되고 있지만 기존 주민들의 이주 의향은 낮아 전남광주와 같은 지방 노후주거지는 대규모 철거·재개발 중심에서 벗어나 주민들의 ‘계속 거주’를 전제로 한 정비와 공공지원이 필요하다는 지적이 나온다.
3일 국토연구원의 ‘우리나라 노후주거지는 얼마나 되며, 어떻게 관리해야 할까?’ 국토정책브리프에 따르면 광주 노후주거지의 노후 저층주택 비율은 64.20%로 집계됐다. 이번 조사에서 노후주거지는 준공 후 30년 이상 지난 4층 이하 저층주택이 밀집해 있으면서 정비방안 마련이 어려운 지역을 뜻한다. 저층주택은 주거지역 또는 상업지역 등에 지어진 아파트 이외의 4층 이하 주택을 말한다. 노후 저층주택 비율은 노후주거지 내 전체 주택 가운데 준공 30년 이상 저층주택이 차지하는 비율이다.
광주의 노후 저층주택 비율은 전국 평균(59.73%)보다 4.47%p 높았다. 전국 17개 시·도 가운데 대구(65.97%)에 이어 두 번째로 높은 수준으로 부산 62.63%, 대전 63.17%, 인천 60.58%, 서울 56.71%, 울산 55.42% 순이었다.
광주 노후주거지는 오래된 주택 속에 청년과 노인이 함께 거주하는 특성도 나타났다. 광주의 노후주거지 청년인구 비율은 24.74%로 전국 평균(22.72%)을 웃돌았고 노인인구 비율도 23.80%로 전국 평균(23.74%)보다 높았다. 국토연구원은 광주와 대구, 대전 등의 노후주거지에서 청년 거주 비율이 상대적으로 높았으며 청년 거주 비율이 높은 지역 대부분은 대학 인근인 것으로 분석했다. 전남의 노후주거지는 주택 노후화에 고령화와 열악한 도로 여건까지 겹쳤다.
전남의 노후 저층주택 비율은 60.04%로 전국 평균(59.73%)보다 높았다. 특히 노후주거지의 65세 이상 노인인구 비율은 32.77%로 전국 17개 시·도 가운데 가장 높았다. 전국 평균(23.74%)보다 9.03%p 높은 수준이다. 경북 31.28%, 전북 29.85%, 부산 29.70% 등과 비교해도 크게 웃돌았다. 반면 전남 노후주거지의 청년인구 비율은 14.50%에 그쳐 전국 평균보다 8.22%p 낮았다. 광주(24.74%)와 비교하면 10.24%p 차이가 났다.
물리적인 주거환경도 상대적으로 열악했다. 전남 노후주거지 가운데 4ｍ 이상 도로에 접하지 못한 ‘접도불량필지’ 비율은 30.29%로 전국 평균(22.95%)보다 7.34%p 높았다. 60㎡ 이하 필지인 과소필지 비율 역시 15.23%로 전국 평균(11.54%)을 웃돌았다. 오래된 저층주택에 고령화, 좁은 필지와 도로 접근성 문제가 복합적으로 나타나고 있는 셈이다.
문제는 지방 노후주거지 주민들이 낡은 집을 떠나기보다 현재 살고 있는 곳에서 계속 거주하려는 성향이 강하다는 점이다. 국토연구원이 전국 6개 노후주거지를 대상으로 한 실태조사에는 전남 담양군 담양읍도 포함됐다. 담양읍 조사 응답자의 81.7%가 자가에 거주했고 39.7%는 현재 지역에서 20년 이상 거주한 것으로 조사됐다. 92.7%가 이주계획이 없다고 답했으며 주거지 만족도 역시 ‘만족’이 48.0%로 ‘보통’ 35.0%, ‘불만족’ 17.0%보다 높았다.
주민이 원하는 정비 방식에서도 지방 노후주거지의 특성이 드러났다. 담양읍 주민들은 노후주택을 정비할 경우 기존 단독주택을 아파트나 다세대·다가구주택으로 바꾸기보다는 ‘단독주택에서 단독주택으로’ 정비하는 방식을 선호했다. 주택 정비에서 가장 필요한 부분으로는 단열·냉방 개선을 꼽았으며 공공지원 방안으로는 정비비용 저리 융자와 공사 기간 임시거주 지원에 대한 선호가 높았다.
국토연구원은 이같이 지역별 차이를 고려하지 않은 획일적인 정비에서 벗어나야 한다고 제언했다. 특히 수도권 노후주거지는 ‘주택 공급’에, 지방도시 노후주거지는 기존 주민의 ‘계속 거주’에 초점을 맞춰 관리 수단을 달리할 필요가 있다고 분석했다.
사업성을 확보하기 어렵고 인구 감소가 예상되는 지방도시는 재개발·재건축 등 사업성에 의존한 정비만으로 노후주거지 문제를 해결하기 어려운 만큼 공공지원 확대가 필요하다는 것이다.
국토연구원은 “소방도로와 주차장, 침수방지시설 등 생활·안전 기반시설을 확충하고 집수리와 자율주택정비, 고령친화형 주택, 주거복지·의료·생활돌봄 결합형 주택 등 지역 특성에 맞는 정비수단을 다양화할 필요성이 있다”며 “시·군 단위로 노후주거지의 물리·사회·경제적 여건을 종합적으로 분석한 관리계획을 마련해야 한다”고 제안했다.
/김해나 기자
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