4억으로 서울 15억 집 쥔다…‘가성비 끝판왕’ 재개발 4곳

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4억으로 서울 15억 집 쥔다…‘가성비 끝판왕’ 재개발 4곳

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‘367%’.

‘삼전닉스(삼성전자·SK하이닉스)’ 투자 수익률 같은 이 수치는 한 재개발 구역의 지난 8년간의 투자 성적표다. 주인공은 ‘라체르보 푸르지오 써밋’으로 탈바꿈한 서울 성동구 행당7구역. 지난 6·3 지방선거에서 오세훈 서울시장과 정원오 더불어민주당 후보가 준공 지연 이슈로 공방을 벌였던 그곳이다.

관리처분 인가를 앞둔 2018년 말, 59㎡(이하 전용면적)를 배정받는 행당7구역 물건의 초기 투자금은 3억5000만원에 불과했다. 그런데 지난해 입주한 이 아파트의 59㎡는 현재 22억~23억원에 팔린다. 분담금을 포함한 총투자금(약 10억원)을 고려하면 수익이 최대 13억원에 달한다. 지금까지 들고 있을 경우 초기 투자금을 기준으로 300% 넘는 수익률을 올린 셈이다.

서울 성동구 행당7구역을 재개발한 '라체르보 푸르지오 써밋' 아파트 전경. 전용 59㎡가 22억~23억원에 팔리고 있다. 사진 대우건설

투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 이는 주식시장은 물론 부동산 시장에도 통용된다. 재개발 투자가 대표적이다. 투자금이 비교적 적게 들기 때문에 수익을 극대화할 수 있다. 수익률만 보면 주식보다 낮을지라도, 대개 수익의 절대적인 규모는 훨씬 크다.

문제는 ‘총알(투자금)’이다. 집값이 계속 오르면서 같은 예산으로 접근할 수 있는 선택지가 점차 줄고 있다. 과거에 비해 입지도 떨어진다. 그럼에도 시야를 넓히면 서울에서 3억~4억원대로 살 수 있는 재개발 물건이 적지 않다.

머니랩은 지난 1·2회에 이어

5억원 이하로 투자할 만한 서울의 유망 재개발 구역

을 집중적으로 분석했다. ‘15억원 이하 재개발 투자’ 시리즈의 마지막 편이다. 재개발 전문가인 정현석(필명 ‘잘사는흥부’) 서강대 부동산학과 겸임교수와 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 도움을 받아

똘똘한 투자처 4곳

을 골랐다. 이번에도 ▶구역별로 재개발 사업 현황·특징과 함께 ▶초기 투자금과 총 매수가, ▶안전 마진은 얼마인지 짚어봤다.

초기 투자냐, 안전 투자냐

재개발 투자는 크게 둘로 나뉜다. ①웃돈(프리미엄)을 주더라도 사업시행 인가를 받은 구역의 물건을 사는 ‘안전 투자’와 ②정비구역 지정이나 조합 설립 등 초기 단계에서 비교적 싸게 매물을 사들이는 ‘초기 투자’다.

전문가들은 경험이 많은 투자자가 아니면 대체로 초기 투자를 권하지 않는다. 리스크(위험)가 크기 때문이다. 지난 2회(참고기사👉️

9억대로 강남 3구 입성한다? ‘껄무새’ 구할 서울 재개발 6곳

)에서 설명했듯,

초보 투자자일수록 정비사업의 ‘7부 능선’인 사업시행 인가를 받은 물건을 매수하는 게 적합하다

.

하지만 사업 후반부로 갈수록 가격이 뛰는 재개발의 속성상, 서울에서 이런 조건을 갖춘 5억원 이하 물건은 극소수다. 조합 설립 인가를 받고 시공사가 선정된 구역으로 투자 대상을 넓힌 이유다. 초기 리스크는 피하면서 그나마 안전하게 투자할 수 있는 단계다. 심형석 위원은 “

조합이 설립되려면 주민 동의율 75%라는 허들을 넘어야 하는 만큼, 이 단계까지 오면 재개발이 무리 없이 진행된다고 봐야 한다

”고 말했다. 오세훈 서울시장이 5선에 성공하면서 재개발 최종 인허가권자가 바뀌지 않은 점도 한몫한다. 이를 고려한 유망 투자처로는 성북구 장위동과 관악구 신림동, 은평구 불광동, 노원구 상계동이 꼽혔다.

투자 가성비가 매력, 장위14구역